강남 아파트 경매 시장분석, 재건축 단지가 인기의 중심

강남 아파트 경매 시장분석, 재건축 단지가 인기의 중심

 

출처:뉴스1

 

강남 아파트 경매 낙찰가율, 감정가 웃돌아

주택시장의 대장격인 강남지역 아파트는 주택경기가 반등하고 대세 상승기에 접어들면 시세차익이 상대적으로 클 것이란 기대감이 있습니다. 이런 매력 덕분에 경매시장에서도 강남 아파트 인기가 폭발하고 있습니다. 감정가보다 높게 낙찰되는 ‘고가낙찰’이 속출하고, 경매에 처음 나온 ‘신건’이 유찰 없이 바로 팔려나가는 사례도 늘었습니다.

경·공매 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 2분기 강남구 전체 낙찰가율 (감정가 대비 낙찰가 비율)은 111.6%로 서울 지역에서 가장 높은 것으로 나타났습니다. 같은 기간 노원구 (66.6%), 도봉구 (73%), 강북구 (76%) 등에 비해 월등히 높은 수치입니다.

강남구 압구정동 현대 4차 전용면적 118㎡는 감정가 44억 3000만 원의 124.8%에 달하는 55억 2800만 원에 매각됐습니다. 응찰자는 10명에 달했습니다. 같은 달 서울 용산구 이촌동 '엘지한강 자이' 전용면적 170㎡도 감정가 (37억 2000만 원) 보다 높은 42억 3700만 원에 새 주인을 찾았습니다. 낙찰가율은 114.5%, 응찰자 수는 4명입니다.

출처:머니투데이

 

재건축 단지, 실거주 의무 없고 토지거래허가구역도 상관없어

강남 아파트 경매가 인기를 끄는 이유는 뭘까. 최근 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되면서 경매 수요가 대거 몰린 영향이 큽니다. 일반 아파트 매매가가 뛰면서 투자자들이 경매 시장으로 눈을 돌렸다는 분석입니다.

특히 강남권 아파트 경매 물건 중에서도 재건축 단지 물건이 인기입니다. 압구정현대 4차의 경우 서울시가 신속통합기획을 추진하면서 재건축이 속도를 내 시세 차익 기대가 큽니다. 이 단지는 압구정동 아파트 중 유일한 5층짜리 저층 단지로 이번에 낙찰된 경매 물건 (공급면적 140㎡) 대지면적만 121.2㎡에 달할 정도로 투자 가치가 높다는 평가입니다.

이런 매력 덕분에 낙찰가가 일반 거래 시세보다 높았습니다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “경매 낙찰가가 시세보다 높다는 것은 실거주 의무가 없다는 점이 부각됐기 때문이다. 가격 부담이 커도 입지가 좋아 추후 시세가 오를 것이라는 기대감도 한몫했을 것”이라고 분석했습니다.

경매로 낙찰받으면 토지거래허가구역이라도 실거주 의무가 없기 때문입니다. 토지거래허가구역에 위치한 주택을 매수할 경우 매수인이 의무적으로 2년 이상 거주해야 합니다. 하지만 경매로 낙찰받으면 이런 의무가 사라집니다. 경매로 낙찰받고 곧바로 전세 세입자를 구하면 실제 투자 금액을 아낄 수 있다는 의미입니다.

 

경매 전략, 권리 분석부터 시세 비교까지

강남 아파트 경매가 인기지만 ‘묻지 마 입찰’은 금물입니다. 아무리 가격이 저렴하다 해도 경매할 때 주의할 점이 한두 가지가 아닙니다.

• 일단 경매에 앞서 권리 분석을 꼼꼼히 하는 것은 필수입니다.
• 경매로 나온 부동산에 법률적으로 문제가 있는지, 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지도 확인해야 합니다.

등기부등본을 살펴보고 말소기준등기 이후에 올라온 권리는 모두 소멸된다는 점에 유의해야 합니다.

최저 가격이 낮다고 무조건 싼 가격으로 낙찰받을 수는 없습니다. 유찰되면서 감정가보다 낙찰 가격이 낮아졌다고 해도 매매 시장의 실거래 가격, 호가 등과 비교해봐야 합니다. 감정평가 시점과 매각기일 간 시차가 꽤 있기 때문에 감정가가 시세를 반영하지 못하는 경우가 비일비재합니다.

경매시장에서 강남 재건축 단지의 낙찰률이 치솟은 이유는 주택경기 회복에 대한 기대감이 높아졌기 때문이라는 분석입니다. 주택시장의 대장격인 강남지역 아파트는 주택경기가 반등하고 대세 상승기에 접어들면 시세차익이 상대적으로 클 것이란 기대감이 있습니다.


참고
"강남 아파트는 10억 더"… 경매 시장 요즘 분위기 봤더니
후끈 달아오른 경매 시장… 강남 아파트 낙찰가, 감정가
'선행지표' 경매서 재건축 아파트 강세… 강남-강북 온도차
"[데이터랩] 경매시장서 강남 3구 아파트 인기몰이"