부동산 시장 하락세, 언제까지 이어질까? 10억 아파트가 7억으로 떨어질 수 있는 이유
부동산 시장 하락세, 언제까지 이어질까? 10억 아파트가 7억으로 떨어질 수 있는 이유
오늘은 부동산 시장의 하락세에 대해 알려드리고자 합니다. 최근에는 10억 아파트가 7억으로 떨어지는 경우도 발생하고 있습니다. 이런 현상은 어떻게 가능한 것일까요? 그리고 이러한 하락세는 언제까지 이어질 수 있을까요? 이에 대해 다음과 같은 소제목을 통해 설명해 드리겠습니다.
1. 공시가격 상승, 세금 부담 증가
2. 가계부채 증가, 금리 인상 우려
3. 전세 시장 위축, 전세금 돌려주기 어려움
4. 신도시 공급과잉, 갭투자 실패
5. 경매 시장 활성화, 낙찰가율 하락
1. 공시가격 상승, 세금 부담 증가
공시가격이란 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 주택의 가치를 평가한 가격입니다. 공시가격은 재산세, 양도세, 취득세 등의 세금 산정에 사용됩니다. 올해 공시가격 변동률은 19.08%로, 2007년 22.7% 이후 최고 상승률을 기록했습니다. 지역별로 보면 공시가격 변동률은 세종 70.68%, 경기 23.96%, 대전 20.57%, 서울 19.91%, 부산 19.67% 순으로 높았습니다.
이러한 공시가격 상승은 주택 소유자들에게 세금 부담을 증가시킵니다. 국토부가 제시한 보유세 모의 분석에 따르면, 지난해 공시가격 5억 3000만 원 (시세 7억 6000만 원) 주택 보유자 (1세대 1 주택자 기준)는 올해 공시가격이 7억 원 (시세 10억 원)으로 뛰면서, 보유세 납부액이 123만 4000원에서 160만 4000원으로 30% 증가합니다. 서울 시내 중형 이상 아파트 보유자들은 세금 부담 급증 부담을 피하지 못할 것으로 전망됩니다.
2. 가계부채 증가, 금리 인상 우려
가계부채란 가계가 은행이나 금융회사 등으로부터 빌린 돈을 말합니다. 가계부채는 주택담보대출, 신용대출, 카드대출 등으로 구성됩니다. 가계부채는 주택 구입이나 생활비 지출 등에 필요한 경우에는 유용하게 사용될 수 있습니다. 하지만 가계부채가 과도하게 증가하면, 이자 부담이 커지고, 금리 인상이나 소득 감소 등의 위험에 노출될 수 있습니다.
현재 한국의 가계부채는 올 3분기 기준 1870조로 역대 최고치입니다. 전문가는 “한국의 가계부채에서 주목할 건 전세다. 해외는 전세 개념이 없다. 그런데 한국은 전세가 있다. 사실 전세도 돌려줘야 하는 빚이라고 생각을 해야 한다. 그런 걸 생각하면 가계부채는 더 높을 것이다”라고 지적했습니다.
한국은 미국의 금리 인상에 영향을 받고 있습니다. 미국은 코로나19로 인한 경제 위기를 극복하기 위해 금리를 낮추고 양적완화를 실시했습니다. 그러나 최근에는 경기 회복과 물가 상승에 따라 금리 인상과 양적완화 축소를 고려하고 있습니다. 이는 한국의 금리도 상승시킬 가능성이 있습니다. 이미 한국은 올해 8월과 11월에 기준금리를 0.25%씩 인상했습니다. 현재 주택담보대출의 금리 상단은 11월 말 기준 이미 8%에 육박한 상황입니다.
금리 인상은 가계부채를 갚기 어렵게 만듭니다. 특히, 고금리 시대에 가장 위험한 것은 그동안 금리가 낮은 세상에 살았다는 것입니다. 금리가 이렇게 오르는 것을 상상조차 못 한 사람이 많았을 것입니다. 금리 인상에 민감한 가계부채 보유자들은 이자 부담이 커지고, 원금 상환이 어려워질 수 있습니다.
3. 전세 시장 위축, 전세금 돌려주기 어려움
전세란 임차인이 임대인에게 일정한 금액을 미리 주고, 임대기간이 끝나면 돌려받는 방식의 임대 계약입니다. 전세는 임차인에게는 보증금이 적은 월세보다 저렴하고, 임대인에게는 보증금을 투자하거나 저축할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 최근에는 전세 시장이 위축되고 있습니다. 전세가격이 높아지고, 전세금 돌려주기가 어려워지고 있습니다.
전세가격이 높아진 이유는 주택 공급 부족과 수요 증가 때문입니다. 서울과 수도권 등에서는 주택 공급이 수요에 비해 부족하고, 신규 입주자들이 증가하고 있습니다. 또한, 코로나19로 인해 재택근무와 비대면 수업이 확산되면서, 주거 공간에 대한 수요가 높아졌습니다. 이런 상황에서 전세가격은 계속 상승하고 있습니다. 전세가격 상승률은 올해 1월부터 10월까지 11.6%로, 전년 동기 대비 2.5배 높았습니다. 서울의 경우 전세가격 상승률은 15.4%로, 전국 평균보다 높았습니다.
전세금 돌려주기가 어려워진 이유는 임대인들의 자금 사정이 악화되었기 때문입니다. 임대인들은 전세금을 은행에 예치하거나, 다른 주택에 투자하거나, 생활비로 사용하는 경우가 많습니다. 그러나 최근에는 은행의 전세 예치금 이자율이 낮아지고, 부동산 시장이 하락하고, 코로나19로 인해 소득이 감소하는 등의 문제가 발생했습니다. 이런 상황에서 임대인들은 전세금을 돌려주기 위해 주택을 매각하거나, 추가 대출을 받거나, 임차인과 협상을 해야 합니다.
전세 시장의 위축은 임차인들에게도 불이익을 가져옵니다. 전세가격이 높아지면, 전세 계약을 연장하거나, 새로운 전세 계약을 맺기 어려워집니다. 전세금 돌려주기가 어려워지면, 전세금을 받지 못하거나, 임대 기간이 끝나기 전에 강제 퇴거당할 수 있습니다. 또한, 전세 시장이 위축되면, 월세 시장이 확대되고, 월세가격이 상승할 수 있습니다.
4. 신도시 공급과잉, 갭투자 실패
신도시란 새롭게 개발되는 도시를 말합니다. 신도시는 주택 공급을 늘리고, 인구 분산을 도모하고, 균형 있는 지역 발전을 추구하는 목적으로 건설됩니다. 그러나 최근에는 신도시의 공급과잉과 갭투자 실패가 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.
공급과잉이란 수요보다 공급이 많은 상태를 말합니다. 공급과잉이 발생하면, 가격이 하락하고, 재고가 쌓이고, 수익이 감소합니다. 신도시의 경우, 정부가 공급을 증대시키고, 입주자를 유치하기 위해 다양한 혜택을 제공했습니다. 그러나 신도시의 입지 조건이나 생활 편의성이 부족하고, 코로나19로 인해 인구 이동이 줄어들면서, 수요가 공급에 미치지 못했습니다. 이로 인해 신도시의 매매가격이나 전세가격이 하락하고, 미분양이나 미입주가 증가했습니다.
갭투자란 가격 차익을 노리는 투자를 말합니다. 갭투자는 주택 가격이 상승할 것이라고 예상하고, 저렴한 가격에 구입하고, 높은 가격에 판매하는 방식으로 이루어집니다. 신도시의 경우, 많은 투자자들이 신도시의 주택 가격이 상승할 것이라고 기대하고, 청약을 통해 주택을 구입했습니다. 그러나 신도시의 주택 가격이 하락하면서, 갭투자자들은 손실을 입거나, 매각을 하거나, 청약을 취소하는 경우가 발생했습니다.
신도시의 공급과잉과 갭투자 실패는 부동산 시장에 불안정성을 유발합니다. 신도시의 주택 가격이 하락하면, 다른 지역의 주택 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 신도시의 미분양이나 미입주가 증가하면, 건설업체나 은행의 부실 위험이 커질 수 있습니다.
5. 경매 시장 활성화, 낙찰가율 하락
경매란 법원이 채권자의 청구에 따라 채무자의 재산을 압류하고, 공개적으로 매각하는 절차를 말합니다. 경매는 채권자의 채권을 변제하고, 채무자의 부담을 줄이고, 재산의 효율적인 이용을 도모하는 목적으로 진행됩니다. 그러나 최근에는 경매 시장이 활성화되고, 낙찰가율이 하락하고 있습니다.
경매 시장이 활성화된 이유는 채무자의 부실과 투자자의 관심 때문입니다. 채무자의 부실은 가계부채 증가와 금리 인상, 코로나19로 인해 악화되었습니다. 채무자들은 부동산을 매각하거나, 추가 대출을 받거나, 재판매를 시도하는 등의 방법으로 채무를 해결하려고 했지만, 부동산 시장이 하락하고, 대출 조건이 엄격해지고, 재판매가 어려워지면서, 결국 법원에 경매를 신청하는 경우가 증가했습니다. 투자자의 관심은 부동산 가격이 하락하고, 경매가격이 저렴하고, 수익률이 높다고 판단하면서, 경매에 참여하는 경우가 증가했습니다.
낙찰가율이 하락한 이유는 경매물건의 품질과 수요의 불균형 때문입니다. 낙찰가율이란 경매에 참여한 입찰자 중에서 실제로 낙찰을 받은 입찰자의 비율을 말합니다. 낙찰가율이 낮으면, 경매물건이 많이 남아있고, 경매가격이 낮아진다는 의미입니다. 경매물건의 품질은 채무자의 부실로 인해 저하되었습니다. 채무자들은 부동산을 관리하지 못하거나, 임차인과의 분쟁이 발생하거나, 부동산의 법적 문제가 있거나, 부동산의 위치나 규모가 불리하거나, 부동산의 시세보다 낮은 경우가 많았습니다.
이런 경매물건들은 입찰자들에게 매력이 떨어지고, 낙찰가격이 낮아질 수 있습니다. 수요의 불균형은 투자자들의 선호도와 시장 상황에 따라 발생했습니다. 투자자들은 주로 서울과 수도권의 중소형 아파트나 상가를 선호하고, 지방의 대형 아파트나 토지를 회피했습니다. 시장 상황은 부동산 가격이 하락하고, 세금이 증가하고, 대출이 어려워지면서, 투자자들의 수요가 줄어들었습니다.
경매 시장의 활성화와 낙찰가율의 하락은 부동산 시장에 압박을 가합니다. 경매 시장이 활성화되면, 경매물건의 공급이 증가하고, 경매가격이 하락하고, 경매물건의 품질이 저하됩니다. 이는 다른 부동산의 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다. 낙찰가율이 하락하면, 경매물건이 재경매되고, 재경매가격이 더 낮아지고, 재경매물건의 품질이 더 저하됩니다. 이는 경매 시장의 불안정성을 증대시킬 수 있습니다.
이상으로 부동산 시장의 하락세에 대해 설명해 드렸습니다. 10억 아파트가 7억으로 떨어질 수 있는 이유는 다음과 같습니다.
- 공시가격 상승, 세금 부담 증가
- 가계부채 증가, 금리 인상 우려
- 전세 시장 위축, 전세금 돌려주기 어려움
- 신도시 공급과잉, 갭투자 실패
- 경매 시장 활성화, 낙찰가율 하락
이러한 하락세는 언제까지 이어질 수 있을까요? 이에 대해서는 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 부동산 시장은 정부의 정책과 규제, 경제와 금융, 사회와 문화, 자연과 환경 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 그러므로 부동산 시장의 흐름을 예측하기 위해서는 이러한 요인들을 종합적으로 분석하고, 변화에 민감하게 대응해야 합니다.
참고
'10억 아파트가 7억으로? 최대 30% 더 내릴 가능성 분석 나왔다'