2023년 중국 부동산 위기의 원인과 배경, 세계 경제와 한국 경제에 미치는 영향과 대응책

2023년 중국 부동산 위기의 원인과 배경, 세계 경제와 한국 경제에 미치는 영향과 대응책

 

중국의 미완공 아파트(출처:BBC NEWS 코리아)

 

중국은 세계 제2의 경제 대국으로서 전 세계의 수요와 공급을 좌우하는 역할을 하고 있습니다. 그러나 2023년 들어 중국은 심각한 부동산 위기에 직면하게 되었습니다. 헝다그룹(에버그란데) 등 대형 부동산 개발사들이 과도한 빚을 갚지 못하면서 채무불이행(디폴트)에 빠지고, 개발업체들의 자금난으로 공사가 중단되면서 주택 구매자들이 대출금 상환을 거부하는 사태가 발생했습니다. 이러한 중국 부동산 위기는 어떻게 발생하게 되었으며, 세계 경제와 한국 경제에 어떤 영향을 미칠까요? 그리고 우리는 어떻게 대응해야 할까요? 이번 글에서는 이러한 질문에 대해 자세히 알아보겠습니다.

2023년 중국 부동산 위기의 원인과 배경

중국 부동산 위기의 원인과 배경은 다양하게 볼 수 있습니다. 하지만 가장 크게는 다음과 같은 요인들이 작용했다고 할 수 있습니다.


1. 부동산 개발사들의 과도한 차입과 투자

중국의 부동산 개발사들은 과거부터 지속적으로 토지를 매입하고 주택을 건설하기 위해 많은 자금을 차입하였습니다. 이는 주택 수요가 계속 증가하고 가격도 상승하는 상황에서 수익성이 높은 투자로 보였기 때문입니다. 그러나 이 과정에서 개발사들은 자신들의 재무구조가 악화되고, 채권 발행과 은행 대출 등으로 인한 이자부담이 커지는 문제를 간과하였습니다. 특히 헝다그룹은 2020년 말 기준으로 3000억 달러 (약 350조 원) 이상의 채무를 떠안고 있었으며, 이 중 1300억 달러 (약 150조 원) 가량이 2023년 이내에 만기가 도래하는 상황이었습니다. 이러한 부동산 개발사들의 과도한 차입과 투자는 부동산 시장의 거품을 부풀리고, 채무불이행의 위험을 높였습니다.

 

2. 중국 정부의 부동산 규제 강화

정부는 부동산 시장의 과열과 거품을 억제하고, 부동산 개발사들의 과잉 투자와 과도한 부채를 줄이기 위해 여러 가지 규제 정책을 시행하였습니다. 예를 들어, 2020년부터는 “3대 레드라인”이라는 기준을 도입하여 개발사들의 자산대비부채비율, 순부채대비자본비율, 현금흐름대비단기부채비율 등을 제한하였습니다. 또한 주택 구매자들에게도 최소 보증금 비율을 높이고, 주택 구매 횟수를 제한하고, 주택 가격 상승률을 제어하는 등의 조치를 취하였습니다. 이러한 중국 정부의 부동산 규제 강화는 부동산 시장의 수요와 공급을 억압하고, 개발사들의 자금 조달을 어렵게 하여 부동산 경기를 급격히 식혔습니다.

중국의 부동산 “3대 데드라인”이라는 것은 중국 정부가 부동산 개발업자들의 부채를 제한하기 위해 도입한 규제 정책입니다. 이 정책은 다음과 같은 세 가지 기준을 의미합니다.

• 자산 대비 부채 비율: 부동산 개발업자들은 자신들의 총자산에서 선수금을 제외한 부채의 비율이 70%를 넘지 않아야 합니다. 이는 부동산 개발업자들이 과도하게 빚을 내지 않도록 하기 위한 것입니다.
• 순부채 대비 자본 비율: 부동산 개발업자들은 자신들의 순부채 (부채에서 유동자산을 뺀 금액)를 자본으로 나눈 비율이 100%를 넘지 않아야 합니다. 이는 부동산 개발업자들이 자신들의 자본보다 많은 금액을 차입하지 않도록 하기 위한 것입니다.
• 현금 흐름 대비 단기부채 비율: 부동산 개발업자들은 자신들의 현금 흐름 (영업활동으로 발생하는 현금 유입과 유출의 차액)을 단기부채 (1년 이내에 상환해야 하는 부채)로 나눈 비율이 100% 이상이어야 합니다. 이는 부동산 개발업자들이 단기적으로 부채를 갚을 수 있는 능력을 갖추도록 하기 위한 것입니다.

중국 정부는 2020년 중반부터 이러한 “3대 레드라인”을 도입하여 부동산 개발업자들의 신규 차입을 제한하기 시작했습니다. 그 결과, 부동산 시장에 대한 신뢰가 떨어지고, 유동성 위기가 발생하면서, 헝다그룹 (에버그란데) 등 여러 부동산 개발업자들이 채무불이행 (디폴트)에 빠지는 사태가 발생했습니다

 

3. 중국 정부의 '제로 코로나' 전략

중국 정부는 코로나19 바이러스의 확산을 막기 위해 '제로 코로나' 전략을 추진하였습니다. 이는 코로나19 확진자가 발생하면 해당 지역을 봉쇄하고, 인구 이동을 제한하고, 엄격한 검사와 격리를 시행하는 것을 의미합니다. 이러한 '제로 코로나' 전략은 바이러스 확산을 어느 정도 차단할 수 있었지만, 반대로 경제 활동에도 큰 타격을 주었습니다. 특히 소비와 서비스 산업에 영향이 컸으며, 소득과 재정 상태가 악화되면서 주택 구매 의욕과 능력이 감소하였습니다. 또한 국경 재개방과 리오프닝 (경제 활동 재개)에도 소극적으로 나서면서 세계 경제와의 연계성도 약화되었습니다.

중국 부동산 위기가 세계 경제에 미치는 영향

중국 부동산 위기가 세계 경제에 미치는 영향은 다음과 같습니다.


1. 중국 경제 성장률 하락

중국은 세계 제2의 경제 대국으로서 전 세계 GDP의 약 17%를 차지합니다. 따라서 중국 경제가 둔화하면 세계 경제 성장률에도 영향을 줍니다. 특히 중국 부동산 산업은 중국 GDP의 약 25~30%를 차지할 정도로 중요한 부문입니다. 부동산 산업은 직접적으로는 주택 건설과 판매, 임대, 관리 등의 활동을 통해 경제에 기여하고, 간접적으로는 철강, 시멘트, 유리, 가구 등의 관련 산업과 건설용 기계, 장비, 자재 등의 공급 산업에 수요를 유발하고, 부동산 자산 가치와 소득이 증가함으로써 소비와 투자를 촉진하고, 부동산 채권과 파생상품 등의 금융 상품에 자금을 공급하고, 토지 매입과 개발 등의 활동을 통해 지방정부의 재정 수입을 확대하고, 고용과 세금을 창출하고, 사회복지와 주거환경을 개선하는 등의 역할을 합니다. 따라서 중국 부동산 산업이 위기에 빠지면, 중국 경제 전반에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산 산업은 중국 경제의 주요 성장 동력이었습니다. 그러나 부동산 위기로 인해 부동산 산업이 침체하면 중국 경제 성장률도 크게 하락할 것으로 예상됩니다. 실제로 2023년 1분기에 중국의 GDP 성장률은 4.9%로 전년 동기 대비 2.1% 포인트 감소하였습니다. 이는 2020년 코로나19 사태 이후 최저치입니다. 중국 경제 성장률 하락은 중국의 수입과 수출, 소비와 투자, 고용과 재정 등 모든 분야에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.


2. 세계 금융시장의 불안정화

중국 부동산 위기는 세계 금융시장에도 큰 충격을 줄 수 있습니다. 특히 헝다그룹과 같은 대형 부동산 개발사들이 채무불이행에 빠지면, 그들의 채권을 보유하고 있는 은행이나 기관투자자들에게도 큰 손실을 입힐 것입니다. 예를 들어, 헝다그룹의 채권을 보유하고 있는 은행은 약 200개에 달하며, 그중 30개가 외국계 은행입니다. 또한 헝다그룹의 채권을 보유하고 있는 기관투자자들은 약 120개에 달하며, 그중 50개가 외국계 기관입니다. 이들은 헝다그룹의 채무불이행으로 인해 자신들의 자산 가치가 하락하고, 신용 위기에 직면할 수 있습니다. 이는 세계 금융시장의 신용 리스크와 유동성 리스크를 높이고, 금융위기를 야기할 수 있습니다.

 

3. 세계 상품시장의 불균형

중국 부동산 위기는 세계 상품시장에도 불균형을 초래할 수 있습니다. 중국은 세계 최대의 상품 수요자이자 공급자입니다. 따라서 중국의 부동산 시장이 축소되면, 중국의 상품 수요와 공급도 감소할 것입니다. 특히 철강, 철광석, 구리, 알루미늄 등의 금속류와 석탄, 유류, 천연가스 등의 에너지류와 관련된 상품들은 중국의 부동산 시장과 밀접한 연관성을 가지고 있습니다. 이러한 상품들의 가격과 거래량은 중국 부동산 위기로 인해 크게 하락할 것으로 예상됩니다. 반대로 목재, 식량, 화학제품 등의 상품들은 중국의 부동산 시장과 무관하거나 오히려 수요가 증가할 수 있는 상품들입니다. 이러한 상품들의 가격과 거래량은 중국 부동산 위기와 상관없이 안정적이거나 상승할 것으로 예상됩니다. 이렇게 세계 상품시장에서는 상품별로 가격과 거래량의 불균형이 발생할 수 있습니다.

중국 부동산 위기가 한국 경제에 미치는 영향

중국 부동산 위기가 한국 경제에 미치는 영향과 대응책은 다음과 같습니다.


1. 한국의 수출과 생산 감소

한국은 중국과 가장 밀접한 경제적 관계를 가지고 있는 국가 중 하나입니다. 2020년 기준으로 한국의 수출액의 약 25%가 중국으로 향하고 있으며, 중국은 한국의 최대 수출국입니다. 따라서 중국의 부동산 위기로 인해 중국의 수입이 감소하면, 한국의 수출도 크게 감소할 것입니다. 특히 반도체, 디스플레이, 자동차, 철강, 석유화학 등의 산업은 중국의 부동산 시장과 연관된 상품들을 많이 수출하고 있으므로, 더욱 큰 타격을 받을 것입니다. 또한 중국의 부동산 위기로 인해 중국의 생산이 감소하면, 한국의 원자재와 부품 공급도 줄어들 것입니다. 이는 한국의 제조업 생산에도 영향을 미칠 것입니다.


2. 한국의 금융시장의 불안정화

한국의 금융시장도 중국의 부동산 위기에 취약합니다. 특히 한국의 은행들은 중국의 부동산 개발사들에게 많은 대출을 해주고 있으며, 이는 은행들의 자산 품질과 수익성에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 2020년 말 기준으로 한국은행들이 헝다그룹에게 대출한 금액은 약 1조 원에 달합니다. 이는 헝다그룹이 채무불이행에 빠지면, 한국은행들이 큰 손실을 입을 수 있다는 것을 의미합니다. 또한 한국의 증권사들과 펀드들도 중국의 부동산 채권을 많이 보유하고 있으며, 이는 증권사들과 펀드들의 자산 가치와 신용도에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 금융기관들의 위기는 한국의 금융시장 전반에 불안감과 신용위기를 야기할 수 있습니다.


3. 한국의 소비와 투자 감소

한국의 소비와 투자도 중국의 부동산 위기에 영향을 받을 수 있습니다. 중국은 한국의 주요 관광객 국가이며, 2020년 기준으로 한국으로 입국한 외래 관광객 중 약 30%가 중국인입니다. 그러나 중국의 '제로 코로나' 전략으로 인해 중국인 관광객은 크게 감소하였으며, 이는 한국의 관광업과 서비스업에 큰 타격을 주었습니다. 또한 중국의 부동산 위기로 인해 세계 경제가 불확실해지면, 한국의 소비자와 기업들은 소비와 투자를 자제하고, 저축과 부채 상환에 집중할 수 있습니다. 이는 한국의 내수와 투자를 약화시킬 것입니다.

 

한국 경제의 회복을 도모하기 위한 대응책

이러한 중국 부동산 위기의 영향을 최소화하고, 한국 경제의 회복을 도모하기 위해 우리는 다음과 같은 대응책을 취해야 합니다.


1. 다각화된 수출과 공급망 구축

한국은 중국에 지나치게 의존하는 수출과 공급망 구조를 개선해야 합니다. 중국 외의 다른 국가들과의 무역을 활성화하고, 다양한 상품과 산업으로 수출 포트폴리오를 다각화해야 합니다. 또한 중국 외의 다른 국가들과의 협력을 강화하고, 안정적인 원자재와 부품 공급망을 구축해야 합니다. 이를 위해 한국은 자유무역협정 (FTA)을 활용하고, 지역별 협력체제를 강화하고, 디지털 및 그린 산업 등의 신성장 동력을 개발해야 합니다.


2. 건전한 금융시스템 유지

한국은 금융시스템의 안정성과 탄력성을 유지해야 합니다. 금융기관들은 중국 부동산 관련 자산의 위험도를 정확하게 평가하고, 충분한 자본과 준비금을 확보해야 합니다. 또한 금융당국은 금융기관들의 건전성과 유동성을 감독하고, 필요한 경우에는 긴급 유동성 지원 (ELA) 등의 조치를 취해야 합니다. 또한 금융시장의 변동성과 신용위기에 대비하여, 적절한 통화정책과 재정정책을 시행해야 합니다.


3. 활기찬 소비와 투자 유도

한국은 소비와 투자를 촉진해야 합니다. 소비자와 기업들의 소득과 재정 상태를 개선하고, 소비와 투자에 대한 심리적인 불안감을 해소해야 합니다. 이를 위해 한국은 코로나19 백신 접종률을 높이고, 사회적 거리두기 조치를 완화하고, 리오프닝 (경제 활동 재개)을 촉진해야 합니다. 또한 한국은 세금 감면, 재난지원금, 투자 세제 지원 등의 정책을 통해 소비와 투자를 유도해야 합니다.


중국 부동산 위기는 세계 경제와 한국 경제에 큰 영향을 미칠 수 있는 위기입니다. 그러나 이러한 위기에도 불구하고 우리는 적절한 대응책을 통해 위기를 기회로 바꿀 수 있습니다. 우리는 중국에 의존하지 않는 다양하고 창조적인 경제 구조를 만들고, 건전하고 탄력적인 금융시스템을 유지하고, 활기찬 소비와 투자를 유도함으로써 한국 경제의 회복과 성장을 이루어 나가야 합니다.

중국 부동산 위기는 우리에게 어려운 도전이지만, 우리는 이를 극복하고 더 나은 미래를 만들 수 있습니다. 이 글이 중국 부동산 위기에 대해 잘 이해하고 대비할 수 있도록 도움이 되었기를 바랍니다.



참고:
중국 부동산 위기: 주택 구매자들이 대출금 상환을 거부하는 이유.
“중국 부동산 아직 위기” IMF 평가…中 “과장 말라” 발끈....
중국 부동산, 또다시 위기… 경제 회복에 짙은 '먹구름'.
[초점] 중국 경기 침체, 세계 경제에 어떤 영향 미칠까.
중국 경제가 힘들어진 5가지 이유
미 Fed “중국 부동산 문제, 세계 경제 위험요인”
중국 부동산의 몰락… 한국 경제까지 악영향 줄까
‘부동산 위기' 빠진 중국, 195조 원 규모 추가 부양책 발표