주택공급 부족 현상의 원인과 해결책은 무엇일까?

주택공급 부족 현상의 원인과 해결책은 무엇일까?

 

출처:아이뉴스24

 

주택은 우리의 삶에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 안전하고 편안하게 살 수 있는 주거 공간은 우리의 건강과 행복에도 영향을 미칩니다. 그런데 우리나라는 주택보급률이 100%를 넘는데도 불구하고 주택난이 심각한 상황입니다. 집값은 계속 상승하고, 저렴하고 쾌적한 주택을 구하기는 어려운 현실입니다. 왜 이런 현상이 발생하는지와 정부가 어떤 대책을 마련하고 있는지 알아보겠습니다.

주택보급률은 왜 과대 평가되었나?

주택보급률이란 전체 가구 수에 대한 전체 주택 수의 비율을 의미합니다. 2018년 기준으로 우리나라의 주택보급률은 104.2%로 전체 가구 수보다 84만여 채가 더 많다고 합니다. 그런데 이러한 통계는 실제로 주택재고가 충분한지를 보여주는 데에 근본적인 한계가 있습니다.

우선, 주택수요의 대리변수인 가구수가 현실보다 적게 측정되었을 가능성이 높습니다. 주택을 필요로 하는 가구수는 ‘일반가구수’를 기준으로 집계하는데 여기에는 외국인가구와 집단가구가 제외됩니다. 주택보급률에서 사용하는 가구수는 일정기간 주거안정을 누려야 하는 가구를 중심으로 설계되었기 때문입니다. 이에 따라 국내 거주 외국인 약 200만 명 (약 50만 가구)이 보급률 계산에 포함되지 않습니다. 불법체류 외국인과 적법하게 1~2개월 체류하는 외국인 모두 통계에서 빠진다는 얘기입니다.

또한, 주택재고를 대리하는 주택 수 집계도 오류 가능성이 높습니다. 보급률의 주택 수는 한 가구가 독립적으로 사용할 수 있는 공간인 거처 (shelter) 단위로 집계합니다. 예를 들어 다섯 가구가 거주할 수 있는 1동의 다가구주택의 경우 소유자 기준으로는 1 채이지만 거처 단위로는 5호가 됩니다. 그런데 다가구나 원룸의 방을 불법으로 나누어 여러 개의 쪽방을 만들더라도 적정주택 (decent home)으로 간주됩니다. 에어비앤비 등으로 활용되면서 중장기적인 주택으로서 기능하지 못하더라도 역시 주택에 포함됩니다. 보급률의 주택수가 실제 거주 가능한 주택 수보다 과다하게 잡힐 가능성이 있는 것입니다.

사실 국제적으로 통용되는 주택재고 수준을 판단하는 지표는 ‘1,000인당 주택수’입니다. 이 지표를 기준으로 삼으면 우리나라 전체의 주택재고가 충분한 수준은 아니라는 결론이 나옵니다. 2018년 기준 우리나라의 1,000인당 주택수는 403호로 경제협력개발기구 (OECD) 국가 중 28위입니다. 독일이나 프랑스, 스웨덴 등 유럽 국가들은 대부분 500호 이상입니다. 이웃나라 일본만 해도 494호로 우리보다 훨씬 많습니다. 1~2인가구가 많을수록 가구수를 기반으로 한 주택보급률보다 1,000인당 주택수가 더 중요한 지표로 간주됩니다. 그럼에도 우리나라는 주택보급률 지표를 고집하고 있는데, 주택은 가구 (household) 단위로 거주하므로 보급률이 더 쉽게 다가온다는 이유에서 입니다. 하지만 1~2인가구가 급격히 증가하는 현실을 감안하면 1,000인당 주택 수를 기준으로 재고 수준을 파악하는 것이 더 적합할 것입니다.

 

주택 수만큼 중요한 ‘주택의 질’

설사 주택수와 가구수가 균형이 맞다 해도 '주택의 질'까지 함께 따져봐야 합니다. 수치 상으론 주택 보급이 충분해 보일 수 있지만 질이 떨어지는 주택이 많으면 더 넓고 쾌적한 곳으로 이사하려는 실수요가 유발될 수 있기 때문입니다. 국토교통부가 발표한 2018년 주거실태조사에 따르면 물리적으로 갖추어야 할 최소한의 기준을 만족하지 못하는 최저주거기준 (Minimum Housing Standard) 미달 주택에 거주하는 가구는 6%, 120만 가구에 달합니다. 대부분 거주가구원수에 비해 면적이 너무 적거나 방수가 부족한 경우입니다. 이런 주택을 적정주택 (decent home)으로 보기는 어렵습니다.

노후주택도 실질적인 주택재고를 감소시키는 요인입니다. 전국의 약 1,800만 호 중 30년 이상된 주택은 18%, 310만 호에 이릅니다. 서울시 전체 주택수 290만 호보다도 많습니다. 특히 단독주택의 절반인 200만 호가 30년 이상 된 노후주택입니다. 노후 단독주택은 냉난방시설이나 부엌, 창호 등이 낡아서 거주자들이 양질의 주거서비스를 받지 못할 수 있습니다.

 

주택공급 부족의 원인은 무엇일까?

주택공급 부족 현상의 원인을 파악하려면 주택수요와 주택공급의 변화를 살펴봐야 합니다. 주택수요는 인구와 가구의 변화, 소득과 부의 분배, 주거환경과 선호도, 정책과 제도 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 주택공급은 토지와 자재의 가용성, 건설업체의 투자의사, 규제와 인센티브 등에 의해 결정됩니다. 이러한 요인들이 시간과 공간에 따라 어떻게 변화하고 상호작용하는지를 분석해야 합니다.

우리나라의 주택수요는 지난 수십 년간 크게 증가하였습니다. 인구는 1960년대부터 2010년대까지 연평균 1.5% 이상 증가하였고, 가구는 1970년대부터 2010년대까지 연평균 3% 이상 증가하였습니다. 이는 인구증가와 동시에 가구원수가 감소하였기 때문입니다. 1970년에는 가구당 평균 4.8명이었던 가구원수가 2018년에는 2.4명으로 줄어들었습니다. 이는 도시화, 산업화, 교육 수준 향상, 여성의 사회참여 등으로 인해 결혼과 출산이 늦어지고 이혼과 독거가 늘어난 결과입니다. 또한 소득과 부의 증가로 인해 주거환경을 개선하고자 하는 수요도 증가하였습니다. 특히 고소득층은 여러 개의 주택을 소유하거나 대형주택으로 이전하는 경향이 있습니다.

반면에 주택공급은 수요만큼 빠르게 증가하지 못하였습니다. 토지와 자재의 가격 상승, 건설업체의 수익성 하락, 규제와 제도의 변화 등이 주택공급을 억제하는 요인으로 작용하였습니다. 특히 토지는 공급이 제한적이고 수요가 높은 자원으로서 가격이 계속 상승하였습니다. 2000년부터 2018년까지 전국 평균 토지가격은 연평균 4.5% 증가하였고, 서울시 평균 토지가격은 연평균 6.7% 증가하였습니다. 토지비용이 주택비용의 대부분을 차지하기 때문에 주택공급 비용도 상승하였습니다. 건설업체들은 수익성을 유지하기 위해 공급량을 줄이거나 고급주택으로 전환하는 전략을 취하였습니다.

또한 정부의 규제와 제도도 주택공급에 영향을 미쳤습니다. 정부는 주택시장 안정화를 위해 여러 차례에 걸쳐 대출규제, 과세규제, 거래규제 등을 강화하였습니다. 이러한 규제들은 주택수요를 억제하고 주택가격을 안정화시키는 효과가 있었지만, 동시에 주택공급에도 부정적인 영향을 미쳤습니다. 대출규제는 건설업체의 자금조달을 어렵게 하고, 과세규제는 토지보유자의 공급의사를 저하시켰습니다. 거래규제는 주택시장의 유동성을 저하시켜 신규주택 수요를 감소시켰습니다. 또한 정부의 공공임대주택 공급 정책도 주택공급에 역효과를 낳았습니다. 공공임대주택은 저소득층이나 신혼부부 등에게 저렴하고 안정적인 주거서비스를 제공하는 목적으로 공급되었지만, 실제로는 중상위 소득층이나 투기자들이 차지하는 경우가 많았습니다. 이로 인해 공공임대주택은 시장에서 수요가 높은 주택으로 전환되어 가격이 상승하였고, 또한 공공임대주택의 공급이 증가할수록 시장에서의 신규주택 수요가 감소하였습니다.

 

주택공급 부족 현상을 해결하기 위한 방안은 무엇일까?

주택공급 부족 현상을 해결하기 위해서는 주택수요와 주택공급의 균형을 맞추는 것이 필요합니다. 이를 위해 다음과 같은 방안들을 제안해 볼 수 있습니다.

첫째, 주택수요를 적절하게 조절하는 것입니다.

주택수요는 인구와 가구의 변화에 따라 달라지므로, 인구정책과 가족정책을 통해 장기적으로 주택수요를 예측하고 관리할 수 있습니다. 예를 들어 출산율을 증가시키고 가구원수를 증가시키는 정책을 통해 가구수의 급격한 증가를 방지할 수 있습니다. 또한 소득과 부의 분배를 개선하고, 다주택자와 대형주택 소유자에 대한 과세와 규제를 강화하여 과잉수요를 억제할 수 있습니다.

둘째, 주택공급을 적극적으로 확대하는 것입니다.

주택공급은 토지와 자재의 가용성과 건설업체의 투자의사에 따라 달라지므로, 이러한 요인들을 개선하는 정책을 통해 주택공급을 촉진할 수 있습니다. 예를 들어 토지보유세와 개발이익세 등을 활용하여 토지보유자의 공급의사를 높일 수 있습니다. 또한 건설업체에 대한 자금지원과 인센티브를 제공하여 건설비용을 낮출 수 있습니다. 그리고 규제혁신과 제도개선을 통해 건축허가와 분양절차를 간소화하고 효율화할 수 있습니다

 

셋째, 주택의 질을 개선하는 것입니다.

주택의 질은 주택의 면적, 구조, 시설, 위치 등에 따라 달라지므로, 이러한 요인들을 고려하여 주택의 질을 향상할 수 있습니다. 예를 들어 최저주거기준 미달 주택에 대한 보조금과 세금감면 등을 통해 주택의 면적과 구조를 개선할 수 있습니다. 또한 노후주택에 대한 재개발과 재건축을 촉진하여 주택의 시설과 위치를 개선할 수 있습니다. 그리고 친환경주택과 스마트주택 등을 확대하여 주택의 에너지 효율과 편의성을 높일 수 있습니다.

넷째, 주택공급의 다양성을 확보하는 것입니다.

주택공급은 수요자의 선호도와 수요능력에 따라 다양한 유형과 규모로 공급되어야 합니다. 예를 들어 저소득층이나 신혼부부, 청년 등에게는 저렴하고 작은 공공임대주택이나 전세보증금대출제도 등을 통해 주거안정을 보장할 수 있습니다. 또한 중소득층이나 중년층, 다자녀가구 등에게는 적정한 가격과 크기의 분양주택이나 전월세주택 등을 통해 주거환경을 개선할 수 있습니다. 그리고 고소득층이나 고령층, 특수가구 등에게는 고품질과 고급스러운 맞춤형 주택이나 복합문화공간 등을 통해 주거만족도를 높일 수 있습니다.


우리나라는 주택보급률이 100%를 넘는데도 불구하고 주택난이 심각한 상황입니다. 이는 주택수요와 주택공급의 균형이 맞지 않고, 주택의 질이 떨어지고, 주택공급의 다양성이 부족하기 때문입니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 정부와 시민사회, 건설업계 등이 함께 협력하여 주택수요를 적절하게 조절하고, 주택공급을 적극적으로 확대하고, 주택의 질을 개선하고, 주택공급의 다양성을 확보하는 방안들을 모색해야 합니다. 그렇게 해야만 우리 모두가 안전하고 편안하게 살 수 있는 주거환경을 만들 수 있을 것입니다.



참고:
빨간불 켜진 '주택공급'… 해결책은? - 아이뉴스 24
한국 주택보급률 100% 넘는데... 왜 항상 부족하다고 느껴질까