부동산 중개수수료, 법정 한도를 넘기면 양도세 필요경비로 인정 안 될 수도 있습니다.
부동산 중개인의 말만 믿고 과도한 중개수수료를 지급한 뒤 세금 낭패를 볼 수 있으니 주의하세요.
부동산 거래를 할 때 중개인과 합의하여 법정 한도보다 높은 중개수수료를 지급하는 경우가 있습니다. 이때 중개인이 '양도세 산정 때 모두 비용으로 처리된다'라고 말하면서 복비를 넉넉하게 달라고 요구하는 경우가 있는데요. 이런 경우에는 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정되지 않아 세금 낭패를 볼 수 있습니다. 이런 상황을 피하기 위해서는 어떤 점들을 주의해야 할까요?
부동산 중개수수료는 법정 한도가 정해져 있습니다.
공인중개사법에 따르면 부동산을 중개하고 받을 수 있는 수수료는 주택의 경우 최대 거래 금액 (15억 원 이상)의 0.7%, 오피스텔은 최대 0.5%, 상가와 토지 등은 최대 0.9%입니다. 이 법정 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서는 무효라는 대법원 판결도 있습니다. 따라서 부동산 거래를 할 때는 법정 한도 내에서 중개수수료를 지급하는 것이 바람직합니다.
중개수수료는 양도소득세 산정 때 필요경비로 인정될 수 있습니다.
양도소득세는 부동산 등을 양도하면서 발생한 소득에 대해 내야 하는 세금입니다. 양도소득세를 계산할 때는 부동산 등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용은 현금영수증이나 부동산매매계약서 등 증빙자료가 있을 경우 필요경비로 인정돼 내야 하는 세금을 계산할 때 비용으로 차감할 수 있습니다. 여기에는 부동산 중개수수료도 포함됩니다. 즉, 법정 한도 내에서 지급한 중개수수료는 양도소득세 산정 때 필요경비로 인정되어 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
법정 한도를 초과한 중개수수료는 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다.
그러나 법정 한도보다 높게 지급한 중개수수료가 필요경비로 인정되는 사례는 드물다는 것이 세무업계의 설명입니다. 중개비를 초과하는 금액을 '컨설팅비용' 명목으로 주장하더라도 필요경비로 인정되기가 쉽지 않습니다. 관련 예규를 보면 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소 분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비에 포함되지 않아 필요경비로 인정되지 않습니다.
매수자가 이미 정해진 거래에서 매매대급 협상을 위해 지출한 컨설팅 용역비도 필요경비로 인정하지 않습니다. 조세심판원도 부동산이 중개를 위해 어떤 용역을 제공했는지 구체적으로 확인되지 않는 상황에서 계약 물건분석 및 컨설팅 보고서 등을 근거로 컨설팅 비용을 지급했다면 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
과도한 중개수수료를 돌려받는 것은 쉽지 않습니다.
부동산 중개인의 말만 믿고 과도한 중개수수료를 지급한 뒤 세금 낭패를 볼 수 있으니 주의하세요. 만약 법정 한도를 초과하는 중개수수료를 지급했다면 돌려받을 수 있는 방법은 없을까요? 이 경우에는 부당이득금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 이는 부당한 이유로 타인에게 재산상의 이득을 얻은 자가 그 이득을 반환할 의무가 있는 경우에 제기할 수 있는 소송입니다.
하지만 이런 소송을 제기하기 위해서는 중개인이 거래 중개 외에 추가적으로 어떤 서비스를 제공했는지, 그 서비스가 부동산 중개의 범위를 벗어나는지, 그 서비스의 가치가 얼마인지 등을 입증해야 합니다. 이는 쉽지 않은 일입니다. 실제로 대법원은 부동산 중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결했더라도 실제 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면 법정 한도를 넘어서 지급한 돈은 부당이득으로 반환받을 수 있다고 판결했습니다. 따라서 과도한 중개수수료를 돌려받는 것은 쉽지 않으므로 처음부터 주의하는 것이 좋습니다.
부동산 거래 시 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.
부동산 거래 시 세금 문제는 복잡하고 어렵습니다. 특히 비주택 매도자의 경우 양도세율이 높아 세금 부담이 큽니다. 따라서 부동산 거래 시 세무사와 상담하는 것이 좋습니다. 세무사는 양도세 산정 방법, 필요경비 인정 기준, 세금 감면 조건 등에 대해 전문적인 조언을 해줄 수 있습니다. 또한 세무사는 부동산 거래와 관련된 증빙자료를 정리하고, 세무조정 신고서를 작성하고, 세무조사 대응 등을 도와줄 수 있습니다. 세무사와 상담하면 세금 낭패를 피할 수 있으며, 세금 관련 문제에 대해 안심할 수 있습니다.
부동산 거래 시 중개수수료는 법정 한도 내에서 지급하는 것이 좋습니다. 법정 한도를 초과하는 중개수수료는 양도세 산정 때 필요경비로 인정되지 않을 수 있으며, 돌려받기도 어렵습니다. 부동산 거래 시 세금 문제는 복잡하고 어렵으므로 세무사와 상담하는 것이 좋습니다. 세무사는 세금 관련 전문적인 조언과 서비스를 제공해 줄 수 있습니다. 부동산 거래 시 세금 낭패를 피하고 안심하고 싶다면 세무사와 함께하세요.
참고
"다 경비처리 된다" 일부 부동산 추가 중개수수료 요구 '눈살‘
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