서울 아파트, 낡을수록 더 비싸진다? 몸테크의 비밀과 효과

서울 아파트, 낡을수록 더 비싸진다? 몸테크의 비밀과 효과

서울에서 아파트를 구입하려면 어떤 단지를 선택해야 할까요? 신축 아파트가 좋을까요, 아니면 낡은 아파트가 좋을까요? 일반적으로 신축 아파트가 새롭고 깨끗하고 편리하다고 생각할 수 있습니다. 하지만 최근 서울의 부동산 시장에서는 다른 현상이 나타나고 있습니다. 바로 준공 20년이 넘은 노후 아파트가 신축 아파트보다 가격 상승률이 더 높다는 것입니다. 이러한 현상의 원인과 의미에 대해 알아보겠습니다.

 

출처:매경DB

몸테크란 무엇인가?

몸테크는 재건축이나 재개발 사업이 예정되거나 진행되는 노후 단지에서 실거주를 하면서 높은 수익률을 노리는 투자 방법입니다. 몸테크라는 용어는 몸으로 투자한다는 의미로, 재건축이나 재개발이 완료되기 전까지는 낡고 좁은 공간에서 생활해야 한다는 단점을 감수해야 한다는 것을 의미합니다. 하지만 재건축이나 재개발이 완료되면 새롭고 넓은 공간으로 이전할 수 있으며, 보상금이나 분양권을 통해 큰 이익을 얻을 수 있습니다.

 

몸테크의 비밀과 효과

왜 서울에서는 준공 20년이 넘은 노후 아파트가 신축 아파트보다 가격 상승률이 더 높을까요? 이에는 여러 가지 이유가 있습니다.

첫째, 서울에는 더 이상 신규 공급이 가능한 공간이 거의 없습니다.
서울 내 20년 초과된 아파트의 비율은 50%가 넘습니다. 새로운 아파트를 지을 수 있는 공간이 없기 때문에, 기존의 노후 단지를 재건축하거나 재개발하는 것이 유일한 방법입니다. 따라서 재건축이나 재개발의 가능성이 있는 노후 단지에 대한 수요가 증가하고 있습니다.

둘째, 신축 아파트의 분양가가 너무 높아져서 부담스럽습니다.
최근 신축 아파트의 청약 경쟁률은 매우 높지만, 분양가도 폭등하고 있습니다. 서울의 평균 분양가는 10억 원대에 이르며, 일부 지역에서는 20억 원대에 달하는 경우도 있습니다. 이러한 고분양가에도 불구하고 청약을 하려는 사람들이 많은 이유는, 신규 공급이 부족하고, 재판매 시에도 이익을 볼 수 있기 때문입니다. 하지만 모든 사람이 이렇게 높은 분양가를 감당할 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 분양가가 상대적으로 저렴한 노후 단지로 옮겨가는 현상이 발생하고 있습니다.

셋째, 재건축이나 재개발의 규제가 완화되고 있습니다.
정부는 주택 공급 확대를 위해 재건축이나 재개발의 절차를 간소화하고, 지원 정책을 강화하고 있습니다. 예를 들어, 재건축이나 재개발의 주민 동의율을 66.7%에서 50%로 낮추고, 재건축이나 재개발의 토지거래허가구역에서의 실거주 의무기간을 2년에서 1년으로 단축하였습니다. 또한, 재건축이나 재개발의 보상금을 증액하고, 분양권을 우선적으로 배정하고, 세금 혜택을 부여하는 등의 지원 조치를 마련하였습니다. 이러한 정책적인 변화로 인해, 재건축이나 재개발의 속도가 빨라지고, 투자자들의 관심도 증가하고 있습니다.

넷째, 몸테크는 장기적인 투자 전략입니다.
몸테크를 하려면 최소 3년에서 최대 10년 이상의 기간 동안 기다려야 합니다. 재건축이나 재개발이 완료되기 전까지는 낡은 공간에서 생활해야 하며, 사업의 진행 상황에 따라서는 보상금이나 분양권이 확정되지 않을 수도 있습니다. 따라서 몸테크는 단기적인 수익을 추구하는 투자 방법이 아니라, 장기적인 자산 증식을 목표로 하는 투자 방법입니다.

 

몸테크를 하면서 얻을 수 있는 이익은 다음과 같습니다.

• 보상금: 재건축이나 재개발이 완료되면, 기존 주민들에게 보상금이 지급됩니다. 보상금은 주거면적과 거주기간에 따라 다르게 책정됩니다. 보상금은 현금으로 받거나, 새로운 아파트의 분양가에서 공제할 수 있습니다.
• 분양권: 재건축이나 재개발이 완료되면, 기존 주민들에게 새로운 아파트의 분양권이 우선적으로 배정됩니다. 분양권은 새로운 아파트의 면적과 위치에 따라 다르게 책정됩니다. 분양권은 직접 입주하거나, 다른 사람에게 양도할 수 있습니다.
• 세금 혜택: 재건축이나 재개발에 참여한 주민들은 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 재건축이나 재개발의 보상금이나 분양권을 양도할 때에는 양도소득세가 면제되거나 감면됩니다. 또한, 재건축이나 재개발의 토지거래허가구역에서의 실거주 의무기간을 충족하면, 새로운 아파트를 매도할 때에도 양도소득세가 면제되거나 감면됩니다.

 

몸테크의 위험과 단점

몸테크는 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 방법이지만, 그만큼 위험과 단점도 있습니다. 몸테크를 하기 전에 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

• 사업의 불확실성: 재건축이나 재개발은 많은 시간과 비용이 드는 복잡한 과정입니다. 사업의 진행 상황은 주민들의 의사, 정부의 정책, 시장의 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 재건축이나 재개발이 확정되거나 완료되기 전까지는 보상금이나 분양권이 확정되지 않을 수 있으며, 사업이 지연되거나 취소되는 경우도 있을 수 있습니다.
• 생활의 불편함: 몸테크를 하려면 낡고 좁은 공간에서 생활해야 합니다. 이는 생활의 품질과 안전성을 저하시킬 수 있습니다. 예를 들어, 낡은 아파트에서는 난방이나 냉방이 제대로 되지 않거나, 벽이나 천장이 누수되거나, 쥐나 벌레가 나올 수 있습니다. 또한, 주변 환경도 좋지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 재건축이나 재개발의 공사 현장에서는 소음이나 먼지가 발생하거나, 교통이나 편의시설이 부족할 수 있습니다.
• 자금의 부담: 몸테크를 하려면 노후 단지의 아파트를 구입해야 합니다. 이때에는 대출을 이용할 수도 있습니다. 하지만 대출을 이용하면 이자가 발생하며, 원금을 상환해야 합니다. 또한, 재건축이나 재개발이 완료되면 새로운 아파트의 분양가를 지불해야 합니다. 이때에도 대출을 이용할 수 있지만, 보상금이나 분양권으로 충당하지 못하는 부분은 추가로 지불해야 합니다. 따라서 몸테크를 하기 위해서는 자금 계획을 잘 세워야 합니다.

 

몸테크를 성공적으로 하기 위한 조언

몸테크는 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 방법입니다. 하지만 위에서 설명한 것처럼 위험과 단점도 있습니다. 따라서 몸테크를 하기 전에 다음과 같은 조언들을 참고하시기 바랍니다.

• 재건축이나 재개발의 가능성과 진행 상황을 철저히 조사해야 합니다. 재건축이나 재개발의 주민 동의율, 정부의 승인 여부, 사업의 일정 등을 확인하고 가능하면 주민들과 소통하거나, 전문가의 의견을 듣는 것도 좋습니다.
• 노후 단지의 아파트를 구입할 때에는 실거주 의무기간, 보상금 산정 방식, 분양권 배정 방식 등을 확인해야 합니다. 가능하면 계약서를 작성하거나, 법률 상담을 받는 것도 좋습니다.
• 새로운 아파트의 분양가를 예측하고, 자금 계획을 세우셔야 합니다. 보상금이나 분양권으로 충당할 수 있는 부분과 추가로 지불해야 하는 부분을 구분하는 것이 좋습니다. 필요하면 대출을 이용하거나, 다른 자산을 매도하는 등의 방법을 고려해 보세요.
• 낡은 공간에서 생활할 때에는 생활의 품질과 안전성을 유지할 필요가 있습니다. 난방이나 냉방, 수도, 전기 등의 시설을 점검하고, 필요하면 수리하거나 교체해야 합니다. 벽이나 천장이 누수되거나, 쥐나 벌레가 나오는 경우에는 즉시 해결하고 주변 환경에 대해서는 인내심을 가지고, 공사 현장에서 발생하는 소음이나 먼지에 대비해야 합니다.

 

서울에서 아파트를 구입하려면 어떤 단지를 선택해야 할까요? 신축 아파트가 좋을까요, 아니면 낡은 아파트가 좋을까요? 이 질문에는 정답이 없습니다. 각각의 장단점이 있으며, 개인의 성향과 목적에 따라 다르게 선택할 수 있습니다. 하지만 최근 서울의 부동산 시장에서는 준공 20년이 넘은 노후 아파트가 신축 아파트보다 가격 상승률이 더 높다는 현상이 나타나고 있습니다. 이러한 현상의 원인은 재건축이나 재개발의 가능성과 효과에 있습니다. 재건축이나 재개발은 노후 단지를 새롭고 넓은 공간으로 바꾸어주며, 보상금이나 분양권, 세금 혜택 등으로 큰 이익을 얻을 수 있습니다. 이러한 투자 방법을 몸테크라고 합니다. 몸테크는 낡고 좁은 공간에서 생활해야 한다는 단점을 감수해야 하지만, 장기적인 자산 증식을 목표로 하는 투자자들에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 몸테크를 하려면 재건축이나 재개발의 가능성과 진행 상황, 노후 단지의 아파트 구입 조건, 새로운 아파트의 분양가와 자금 계획, 낡은 공간에서의 생활 품질과 안전성 등을 철저히 조사하고 고려해야 합니다. 이 글을 통해 몸테크에 대한 기본적인 정보와 조언을 얻으셨기를 바랍니다.



참고
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