임대보증금보험, 임대인이 꼭 가입해야 할까?

임대보증금보험, 임대인이 꼭 가입해야 할까? 

 
 

임대보증금보험은 임대사업자가 가입하고, 임차인의 전세금을 집주인이 돌려주지 못할 때 보증해 주는 보험입니다. 임대보증금 전액에 대해 가입하는 것이 의무이지만, 일정 요건을 충족하면 보증금에서 주택가격의 60%를 뺀 금액만 가입할 수 있습니다. 보험료는 임대인과 임차인이 75%대 25%로 나눠서 부담하고, 보험료는 임대사업자의 신용등급과 부채비율에 따라 달라집니다.

신규 임대 등록하는 주택은 의무적으로 보험에 가입해야 하고, 기존 등록 주택은 2022년 8월 18일 이후 신규 계약부터 적용됩니다. 임대사업자가 보험에 가입하지 않을 경우 벌금 또는 징역에 처해질 수 있지만, 임차인 처벌 규정은 없습니다.

이 글에서는 임대보증금보험에 대해 자세히 알아보겠습니다. 먼저 보험에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자의 조건과 면제 조건을 살펴보고, 그다음에 보험료 산정 방법과 보험 가입 절차를 알아보겠습니다. 마지막으로 보험 가입의 장점과 단점을 비교하고, 임대인과 임차인이 알아두어야 할 사항을 정리하겠습니다.

 

 

 

 

 

 
 

보험에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자의 조건

임대보증금보험에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자의 조건은 매우 간단합니다. 시청‧구청‧군청에 가서 임대주택 등록을 한 임대사업자라면 모두 '임대보증금 보증'에 가입하셔야 합니다. 여기서 한 가지 헷갈리지 말아야 하는 게 있는데, 세무서에서만 임대사업자 등록을 한 임대인은 보증에 가입할 의무가 없습니다. 시‧군‧구청에 가서 임대주택 등록도 하시고 세무서에서 임대사업자 등록도 하신 임대인 분들만 이 제도의 의무 가입 대상자입니다.

2020년부터 주택임대를 하면 세무서에 가서 사업자등록을 하는 게 의무 사항이 됐는데, 주택임대를 한 뒤에 세무서에서 사업자등록만 하고, 지자체에 임대주택 등록은 하지 않으신 분이라면 '임대보증금 보증'에 가입하지 않으셔도 됩니다.

법에 따라 '임대보증금 보증'은 임대차 계약 체결 뒤에 즉시 가입하도록 돼있는데, 만약 임대인이 이 제도에 가입하지 않을 경우 최대 3000만 원 한도에서 임대보증금의 10%가 과태료로 부과됩니다. 법에 따라 보증료의 75%는 임대사업자가 부담하고, 25%는 임차인이 부담하도록 돼있는데, 먼저 임대사업자가 보증료 전액을 납부한 뒤 이후 임차인에게 임차인 부담분을 받도록 정해져 있습니다.

 
 

보험에 가입 의무가 면제되는 임대사업자의 조건 

 
보험에 가입 의무가 면제되는 임대사업자의 조건은 3가지가 있습니다. 이 중 한 가지 조건을 충족하면 가입 의무가 면제됩니다.

• 임대보증금이 '주택임대차보호법' 상 ‘최우선 변제금액’ 이하이면서 임차인이 보증 미가입에 동의한 경우 가입 의무가 면제됩니다. ‘최우선 변제금액’은 지역마다 다르게 적용되는데, △서울은 5000만 원 △수도권 과밀억제권역 및 용인시‧화성시‧세종시는 3400만 원 △광역시 및 안산시‧광주시‧파주시‧이천시‧평택시는 2300만 원 △그 밖의 지역은 2000만 원이 기준입니다. 임대보증금이 이 기준 이하라면 임차인의 동의를 받아 보증에 가입하지 않는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.
• 임대사업자가 LH (한국토지주택공사), SH (서울주택공사), 지방공사 등 공공주택사업자와 기존 주택에 대한 임대차계약을 체결했고, 해당 공공주택사업자가 보증에 가입한 경우 임대사업자는 따로 보증에 가입하지 않아도 됩니다.
• 임차인이 보증 회사 (주택도시보증공사, SGI서울보증)나 이에 준하는 기관 (한국주택금융공사)에서 운용하는 <전세금 반환 보증>에 가입하고 임대 사업자가 해당 보증 수수료를 전부 지급한 경우 임대사업자는 보증에 가입하지 않아도 됩니다. 어차피 임대인이 돈을 내는 건 똑같기에 임대인 입장에서는 '임대보증금 보증'에 드는 것과 크게 다르지 않은 경우라고 말할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

보험료 산정 방법 

임대보증금 보증보험의 보험료는 임대사업자의 신용등급과 부채비율에 따라 달라집니다. 신용등급은 주택도시보증공사나 SGI서울보증에서 신용정보회사 등을 통해 확인하고, 부채비율은 은행 대출금과 전세금을 합친 금액을 주택가격으로 나눈 비율로 계산합니다.

신용등급과 부채비율에 따라 보험료율이 다음과 같이 적용됩니다.

예를 들어, 신용등급이 5등급이고 부채비율이 70%인 임대사업자가 3억 원의 전세금을 받았다고 한 경우 보험료는 3억 원에 0.35%를 곱한 105만 원입니다. 이 보험료의 75%, 즉 78만 7500원은 임대사업자가 부담하고, 나머지 25%, 즉 26만 2500원은 임차인이 부담합니다.

보험료는 임대차 계약 기간 동안 한 번만 납부하면 되며, 임대차 계약 기간이 연장되거나 변경되는 경우에는 추가로 납부할 필요가 없습니다. 다만, 임대차 계약 기간이 단축되거나 임대보증금이 감액되는 경우에는 보험료의 일부를 환급받을 수 있습니다.

 
 

보험 가입 절차 

임대보증금 보증보험의 가입 절차는 다음과 같습니다.

• 임대사업자와 임차인이 임대차 계약을 체결합니다.
• 임대사업자가 주택도시보증공사나 SGI서울보증의 홈페이지나 모바일 앱을 통해 보험 가입 신청을 합니다.
• 보증회사가 신용정보회사 등을 통해 임대사업자의 신용등급과 부채비율을 확인하고, 보험료를 산정합니다.
• 보증회사가 임대사업자에게 보험료 납부 안내 문자를 발송합니다.
• 임대사업자가 보험료 전액을 납부하고, 납부 확인 문자를 받습니다.
• 보증회사가 임차인에게 보증 가입 안내 문자를 발송합니다.
• 임차인이 보험료의 25%를 임대사업자에게 지급합니다.

 
 

보험 가입의 장점과 단점 

임대보증금 보증보험에 가입하면 장점과 단점이 있습니다.
 
먼저 장점은 다음과 같습니다.

• 임차인은 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 만약 임대사업자가 파산 등의 사유로 전세금을 돌려주지 못하더라도 보증회사가 대신 돌려주기 때문에 손해를 입지 않습니다.
• 임대사업자는 법적 책임을 줄일 수 있습니다. 만약 전세금을 돌려주지 못하면 임차인이 소송을 제기할 수 있지만, 보증회사가 대신 돌려주면 임차인과의 분쟁을 피할 수 있습니다.
• 임대사업자는 신용도를 높일 수 있습니다. 보증회사가 신용등급과 부채비율을 확인하고 보증에 가입하면, 임대사업자의 신용도가 높아지고, 임차인의 신뢰도가 증가합니다.

다음으로 단점은 다음과 같습니다.

• 임대사업자는 보험료를 부담해야 합니다. 보험료는 임대보증금의 0.25%~0.55%로, 임대보증금이 크면 클수록 부담이 커집니다. 또한, 보험료는 임대사업자와 임차인이 75%대 25%로 나눠서 부담해야 하지만, 임차인이 보험료를 내기 싫어하거나 지불하지 않으면 임대사업자가 전액을 부담해야 할 수도 있습니다.
• 임차인은 보험료를 부담해야 합니다. 보험료의 25%는 임차인이 부담해야 하며, 이는 전세금에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인은 전세금 외에도 보험료를 따로 내야 한다는 뜻입니다.
• 임대사업자는 보증회사에게 채무를 갚아야 합니다. 보증회사가 임차인에게 전세금을 돌려주면, 그 금액은 임대사업자의 채무가 됩니다. 즉, 임대사업자는 보증회사에게 그 금액을 갚아야 하며, 갚지 못하면 이자가 붙거나 압류 등의 법적 조치를 당할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

임대인과 임차인이 알아두어야 할 사항

임대보증금 보증보험에 관련하여 임대인과 임차인이 알아두어야 할 사항은 다음과 같습니다.

• 보험 가입 여부와 보험료 납부 여부는 주택도시보증공사나 SGI서울보증의 홈페이지나 모바일 앱을 통해 확인할 수 있습니다.
• 보험 가입 후에도 전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 보증회사에게 이행청구를 해야 합니다. 이행청구는 온라인으로 할 수 있으며, 필요한 서류는 계약서, 입금확인서, 전세금 반환 청구서 등입니다.
• 보험 가입 후에도 전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 소비자분쟁조정위원회나 법원에 소송을 제기할 수도 있습니다. 다만, 이 경우에는 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 가능하면 보증회사와 협의하는 것이 좋습니다.

 
 

마무리 

임대보증금보험은 임차인의 전세금을 안전하게 지키고, 임대사업자의 법적 책임을 줄여주는 제도입니다. 하지만 이 제도에 의무적으로 가입해야 하는 조건과 면제 조건을 정확하게 알고 있어야 하며, 보험료 산정 방법과 보험 가입 절차를 숙지해야 합니다. 또한, 보험 가입 후에도 전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 보증회사에게 이행청구를 하거나 소송을 제기할 수 있으므로, 이 점도 잘 알아두어야 합니다.

이 글에서는 임대보증금보험에 대해 자세히 알아보았습니다. 임대인과 임차인 모두 이 제도의 장단점을 파악하고, 자신의 상황에 맞게 이용하면 좋겠습니다.

 


참고:

HUG 주택도시보증공사