서울시, 재개발·재건축 시공사 선정 기준 강화… 공사비 검증 의무화
서울시는 재개발·재건축 사업에서 시공자를 선정하는 기준을 전면 개정하고, 공사비 검증을 의무화하는 등 공정하고 투명한 시공자 선정문화를 정착시키기 위한 조치를 발표했습니다. 이번 조치는 정비사업의 신속하고 원활한 추진을 위해 시공자 선정시기를 사업시행계획인가 후에서 조합설립인가 후로 앞당긴 것에 따른 부작용을 최소화하기 위한 것입니다.
시공자 선정 기준 개정의 배경과 목적
서울시는 올해 3월 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」를 개정하고, 정비사업의 신속하고 원활한 추진을 위해 시공자 선정시기를 사업시행계획인가 후에서 조합설립인가 후로 앞당겼습니다. 이는 정비사업의 초기단계에서 시공자와 계약을 체결함으로써 사업의 불확실성을 줄이고, 조합원의 재산권을 보호하고, 고품질 주택을 신속하게 공급하기 위한 목적이 있습니다.
그러나 구체적인 건축계획 등이 없는 사업 초기에 시공자를 선정하게 되면 공사비 깜깜이 증액, 무분별한 대안설계 제시 등의 문제점이 나타날 수 있습니다. 또한 일명 'OS요원'을 이용한 과열·과대 홍보 등으로 인해 조합원들의 혼란과 분쟁이 발생할 수 있습니다.
이에 서울시는 각 분야의 전문가로 구성된 T/F(전담반)를 통해 시공자 선정 관련 입찰방식과 과정의 보완점 등을 논의하고, '서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준'을 전면 개정하기로 했습니다. 이번 개정안은 공사비 검증 의무화, 대안설계 범위 제한, 개별 홍보 금지 등으로 구성되어 있으며, 공정하고 투명한 시공자 선정문화를 정착시키는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
시공자 선정 기준 개정의 주요 내용
이번 개정안의 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 기존 내역입찰 외 '총액입찰' 추가: 조합이 사업구역의 여건에 맞게 입찰방식을 선택할 수 있도록 하고, 입찰참여자가 공사비의 총액만을 기재한 공사비총괄내역서를 제출하는 총액입찰을 도입하여 신속하고 간편하게 시공사 선정이 가능하도록 한다.
- 대안설계 등의 범위는 '정비계획 범위 내'로 한정: 정비계획만 있고 건축계획은 확정되지 않은 상황에서 시공자를 선정하게 되면서 입찰참여자가 무분별하게 대안설계를 제시하지 못하도록 하고, 용적률을 10% 미만 범위에서 확대하거나 최고 높이를 변경하는 경미한 정비계획 변경도 허용하지 않는다.
- 합동홍보설명회 및 공동홍보공간 외 개별홍보 금지: 일명 'OS요원'을 이용한 과열·과대 홍보 등을 근절하기 위해 합동홍보설명회, 공동홍보공간 이외에 입찰참여자의 개별적인 홍보 등도 금지한다.
- 대안설계 범위 또는 개별홍보 금지 위반 시 해당 업체 입찰 무효: 시공자 선정과정에서 시장 또는 공공지원자(구청장)의 사전검토 및 관리·감독 권한을 강화하고, 만일 입찰참여자가 정비계획의 범위를 벗어난 설계를 제안하거나 홍보 규정 등 기준을 위반할 경우에는 해당 입찰을 무효로 한다.
- 공동주택 성능요구 및 공사비 검증 의무화: 공동주택 품질 향상을 위해 조합(원)이 원하는 공동주택 성능을 제시하거나 건설공사에 대한 전문성 등을 확보할 수 있도록 정비사업 건설사업관리 자문, 공동주택성능요구서 의무 제출 등 제도를 도입한다. 최근 문제가 된 공사 중 철근 누락, 입주 후 층간소음, 누수 등을 막고 조합이 원하는 품질과 성능을 확보할 수 있도록 현장설명회 개최 시 '공동주택성능요구서'를 의무적으로 제시한다.
시공자 선정 기준 개정의 효과와 전망
이번 시공자 선정 기준 개정은 정비사업의 신속성과 효율성을 높이면서도 주민의 재산권을 보호하고, 고품질 주택을 신속하게 공급하기 위한 조치로 평가받고 있습니다. 시공자와 조합 간의 갈등과 분쟁을 줄이고, 공사비 증액과 대안설계 제시 등의 부작용을 방지하며, 과열·과대 홍보와 같은 비정상적인 시장질서를 정화할 것으로 기대됩니다.
한편 서울시는 이번 개정안이 최종 확정되기 전까지 의견 제출 기간을 마련하고 있습니다. 10월 4일까지 개정에 대한 의견을 제출할 수 있으며, 행정예고 기간을 거쳐 규제개혁위원회 심의와 중요문서 심사 후 최종 확정해 고시될 예정입니다. 서울시는 이번 개정안이 정비사업의 발전에 기여할 수 있도록 지속적인 관심과 참여를 당부했습니다.
참고:
개별홍보 금지·공사비 검증 의무화… 서울시 '시공사 선정 기준' 강화
서울시, 시공자 선정기준 개정… "개별홍보 업체 입찰무효"
공사비 갈등 줄인다… 시공사 선정 후 '용적률? 최고높이' 변경 불허[집슐랭]
서울시, 시공사 선정 기준 강화… 공사비 총액 제출·개별 홍보
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