모아타운 투자, 성공하기 위한 3가지 조건
모아타운이란
소규모 사업지를 여러 개 ‘모아서’ 개발하도록 하는 방식으로 사업수익성을 높여 소규모 사업지의 개발을 돕는 제도입니다.
최근에는 비교적 소액으로도 투자할 수 있어서 많은 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 하지만 모아타운 투자는 재개발 투자와 마찬가지로 분양자격이나 사업수익성 등을 잘 파악해야 합니다. 그렇지 않으면 입주권을 받지 못하거나 사업이 무산될 수도 있습니다.
그렇다면 모아타운 투자를 성공하기 위해서는 어떤 조건이 필요할까요? 이번 글에서는 모아타운 투자의 3가지 조건에 대해 알아보겠습니다.
1. 분양자격을 확인하라
재개발 투자의 목적은 재개발 사업으로 지어지는 새 아파트를 싼값에 분양받기 위한 것입니다. 단순히 재개발 구역의 낡고 오래된 주택을 취득하기 위한 것이 아닙니다. 문제는 재개발 분양자격에 관한 사항이 투기 수요를 억제하고자 빈번하게 개정되다 보니 이제는 법률전문가조차도 재개발 분양자격을 쉽게 판단하기 어려운 상황에 이르렀습니다.
모아타운도 마찬가지로 분양자격이 까다롭게 규정되어 있습니다. 예를 들어, 모아타운은 기본적으로 해당 지역의 원주민들이 우선적으로 입주권을 받을 수 있도록 되어 있습니다. 외부인이 입주권을 받으려면 원주민들의 입주권이 남아있거나, 원주민들이 외부인에게 양도하는 경우에만 가능합니다. 또한, 모아타운은 일정 기간 동안 해당 지역에 거주하거나 사업에 참여해야 하는 등의 조건이 있습니다.
따라서 모아타운 투자를 하기 전에는 반드시 분양자격을 확인해야 합니다. 분양자격은 사업지별로 다르므로, 해당 지역의 조합이나 시청 등에서 자세한 정보를 알아보는 것이 좋습니다.
2. 사업수익성을 분석하라
모아타운은 소규모 사업에 해당해 자칫 잘못하면 비용이 급증할 수 있습니다. 사업수익성이 쉽게 악화할 수 있어 사업 자체가 무산될 위험이 큽니다. 또한, 개발구역 내 토지등소유자 30% 이상만 동의하면 모아타운 추진을 할 수 있어 우후죽순 늘어나는 것도 문제입니다.
모아타운을 추진하는 주체는 주로 원주민보다 해당 지역에서 이득을 볼 외지인이 많습니다. 실제 사업수익성이나 건축계획 등을 따져봤을 때 개발사업이 불가능해도 해당 지역의 투자를 유도하기 위해 마치 모아타운이 활발히 추진되는 것처럼 ‘선전전’을 펼치기도 합니다.
이런 이유에서라도 모아타운 투자는 신중해야 합니다. 사업수익성을 분석하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.
- 토지비: 토지비는 모아타운 사업의 가장 큰 비용입니다. 토지비가 높으면 사업수익성이 낮아집니다. 토지비는 해당 지역의 시세와 토지등소유자들의 협조도에 따라 달라집니다. 토지비가 낮은 곳이나 토지등소유자들이 사업에 적극적으로 참여하는 곳이 좋습니다.
- 건축비: 건축비는 모아타운 사업의 또 다른 큰 비용입니다. 건축비는 건축규모와 건축사의 실력에 따라 달라집니다. 건축규모가 작거나 건축사가 경험이 많고 신뢰할 수 있는 곳이 좋습니다.
- 인센티브: 인센티브는 모아타운 사업의 수익을 높여주는 요소입니다. 인센티브는 지하주차장 연결, 층수 및 용적률 완화, 재개발 지원금 등이 있습니다. 인센티브가 많은 곳이 좋습니다.
3. 투자 가치를 평가하라
모아타운 투자에서 가장 중요한 것은 투자 가치입니다. 투자 가치란 재개발 후 새 아파트의 가격과 현재 매물의 가격의 차이를 의미합니다. 투자 가치가 높으면 투자수익률도 높아집니다.
투자 가치를 평가하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.
- 재개발 후 새 아파트의 가격: 재개발 후 새 아파트의 가격은 해당 지역의 시세와 새 아파트의 규모, 위치, 완공시기 등에 따라 달라집니다. 시세가 높고 규모가 크고 위치가 좋고 완공시기가 빠른 곳이 좋습니다.
- 현재 매물의 가격: 현재 매물의 가격은 해당 지역의 시세와 매물의 규모, 위치, 상태 등에 따라 달라집니다. 시세가 낮고 규모가 작고 위치가 나쁘고 상태가 나쁜 곳이 좋습니다. 이렇게 하면 현재 매물의 가격이 낮아 투자 가치가 높아집니다.
마무리
모아타운 투자는 재개발 투자와 비슷하지만, 더욱 세심한 주의가 필요합니다. 분양자격, 사업수익성, 투자 가치 등을 잘 파악하고, 신뢰할 수 있는 정보를 찾아보는 것이 중요합니다. 모아타운 투자를 통해 좋은 수익을 얻으시길 바랍니다.
부동산 뉴스(2023년 7월 25일) - “모아타운 투자, 이렇게 하면 성공할 수 있습니다!”
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