임대사업자 보증보험 강화, 임대인들은 어떻게 대처해야 할까?

임대사업자 보증보험 강화, 임대인들은 어떻게 대처해야 할까?

이번에는 임대사업자에게 적용되는 보증보험 강화에 대해 알아보겠습니다. 헤럴드 경제에 따르면, 내년 7월부터 임대사업자는 전세보증금 반환보증보험에 가입할 때 전세가율과 공시가격 적용비율이 강화된다고 합니다. 이는 임대인들이 전셋값을 인위적으로 높여 무자본 갭투자를 하거나 전세사기를 벌이는 것을 막기 위한 조치라고 할 수 있습니다.

 

서울 한 골목에 빌라들이 들어선 모습(출처:헤럴드 경제)

 

이번 글에서는 임대사업자 보증보험의 개념과 의무가입 대상, 가입 요건, 가입 방법 등에 대해 자세히 설명하고, 임대사업자들이 알아야 할 주의사항과 대응방안을 제시하겠습니다.

1. 임대사업자 보증보험이란 무엇인가?

임대사업자 보증보험은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록된 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증보험입니다. 이 보증보험은 임차인의 전세금 반환을 보장하는 역할을 하며, 임대인이 전세금을 돌려주지 못하거나 사기를 칠 경우, 보증회사가 임차인에게 전세금을 지급합니다. 이를 통해 임차인의 권리를 보호하고, 임대시장의 안정화와 활성화에 기여하게 됩니다.

 

2. 임대사업자 보증보험의 의무가입 대상은 누구인가?

임대사업자 보증보험의 의무가입 대상은 다음과 같습니다.

• 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 주택 (아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등)
• 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1항 제3호 및 제4호에 따른 주택 (공공임대주택 및 공공분양주택) 중 공공주택사업자가 아닌 자가 소유하거나 운영하는 주택
• 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1항 제5호 및 제6호에 따른 주택 (공공지원임대주택 및 공공지원분양주택) 중 공공지원임대주택 사업자가 아닌 자가 소유하거나 운영하는 주택

 

3. 임대사업자 보증보험의 가입 요건은 어떻게 바뀌는가?

현재 임대사업자 보증보험의 가입 요건은 다음과 같습니다.

• 담보권 설정금액 (근저당권 등)이 주택가격의 60% 이하
• (담보권 설정금액 + 임차보증금)이 주택가격의 100% 이하
• 당해 임대주택에 압류·가압류·가처분 등 권리 제한사항이 없을 것
• (단독·다중·다가구주택) 건축물대장 상 위반건축물로 등재되지 않을 것
• 임차인이 법인 (중소기업, LH 및 지방주택공사 제외)인 경우 전세권이 임차보증금 이상으로 설정될 것
• 그 밖에 보증회사 규정에 반하지 않을 것

 

내년 7월부터 적용될 개정안에 따르면, 임대사업자 보증보험의 가입 요건은 다음과 같이 바뀌게 됩니다.

• 담보권 설정금액 (근저당권 등)이 주택가격의 60% 이하
• (담보권 설정금액 + 임차보증금)이 주택가격의 90%이하
• 당해 임대주택에 압류·가압류·가처분 등 권리 제한사항이 없을 것
• (단독·다중·다가구주택) 건축물대장 상 위반건축물로 등재되지 않을 것
• 임차인이 법인 (중소기업, LH 및 지방주택공사 제외)인 경우 전세권이 임차보증금 이상으로 설정될 것
• 그 밖에 보증회사 규정에 반하지 않을 것

즉, 전세가율 (집값 대비 전세보증금 비율) 기준이 100%에서 90%로 낮아지고, 주택가격 산정 때는 최대 190%까지 인정해 줬던 공시가격 적용비율이 140%까지로 낮아집니다. 이에 따라 앞으로는 임대 보증보험도 공시가격의 126% (공시가격 적용 비율 140% ×전세가율 90%)로 가입 기준이 강화됩니다.

4. 임대사업자 보증보험의 가입 방법은 어떻게 되나?

임대사업자 보증보험의 가입 방법은 다음과 같습니다.

• 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항에 따라 임대사업자등록을 한 후, 주택도시보증공사 (HUG) 또는 SGI서울보증보험 등 보증회사에 보증신청서를 제출한다.
• 보증회사는 보증신청서와 함께 제출된 서류를 검토하고, 보증요건을 충족하는 경우 보증서를 발급한다.
• 보증서 발급일로부터 1년, 2년, 임대차계약종료일 (최대 4년) 중 선택하여 보증기간을 정한다.
• 보증수수료는 임대사업자가 전액 납부하고, 그중 25%는 임차인에게 징수한다. 단, 임차인이 전세금 반환보장보증에 가입한 경우 임대사업자가 전부 부담한다.

 

5. 임대사업자들은 어떤 주의사항과 대응방안을 갖고 있어야 할까?

임대사업자 보증보험 강화에 따른 임대사업자들의 주의사항과 대응방안은 다음과 같습니다.

• 임대사업자는 보증보험 가입 요건이 강화되기 전에 미리 보증보험에 가입하거나, 보증보험 가입 요건을 충족할 수 있도록 담보권 설정금액을 줄이거나 전세금을 낮추는 등의 조치를 취해야 한다. 그렇지 않으면 보증보험 가입이 거절되거나 보증금액이 부족하게 될 수 있다.
• 임대사업자는 보증보험 가입 후에도 주기적으로 보증회사와 연락하여 보증금액의 적정성을 확인하고, 필요한 경우 보증금액을 조정하거나 추가로 납부해야 한다. 그렇지 않으면 임차인의 전세금 반환을 보장할 수 없게 되어 법적 책임을 질 수 있다.
• 임대사업자는 보증보험 가입 시에 임차인에게 25%의 보증수수료를 징수할 수 있지만, 이는 임차인의 동의를 얻어야 한다. 또한, 임차인이 전세금 반환보장보증에 가입한 경우에는 임대사업자가 전부 부담해야 한다. 따라서, 임차인과의 계약서에 이러한 사항을 명확히 기재하고, 서면으로 동의를 받아야 한다.
• 임대사업자는 보증보험 가입 여부와 관련하여 허위 또는 과장된 정보를 제공하거나, 임차인을 기만하거나 협박하는 행위를 하지 않아야 한다. 그렇지 않으면 민간임대주택에 관한 특별법 제67조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

이상으로 임대사업자 보증보험 강화에 대해 알아보았습니다. 이번 글이 임대사업자들과 임차인들에게 유익한 정보가 되었기를 바랍니다.



참고
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