2024년 부동산 시장 전망, 하락장이 지속될까? 서울대 김경민 교수의 분석

2024년 부동산 시장 전망, 하락장이 지속될까? 서울대 김경민 교수의 분석

2021년에는 전국의 아파트값이 치솟았지만, 2022년에는 금리 인상과 정부의 강력한 규제로 인해 집값이 폭락했습니다. 그러나 2023년 말부터 서울의 집값은 바닥을 찍고 반등하기 시작했습니다. 이러한 변화는 어떻게 이해해야 할까요? 2024년에는 부동산 시장이 어떤 방향으로 흘러갈까요?

저는 이러한 질문에 답을 얻기 위해 서울대 환경대학원 도시계획과 교수인 김경민 교수의 인터뷰와 최근 출간한 책 '부동산 트렌드 2023'을 참고하였습니다. 김 교수는 빅데이터에 기반한 부동산 시장분석을 전문으로 하시며, 2021년에 서울 아파트값이 20%까지 떨어질 것이라고 예측하셨던 분입니다. 김 교수는 부동산 가격을 결정짓는 시장의 근본적인 작동원리를 설명하시며, 투자자들이 보다 장기적인 안목으로 자신의 상황에 맞는 의사결정을 할 수 있게 돕는 실질적인 아이디어를 제공하고 있습니다.

 

 

1. 금리와 인플레이션의 영향

김 교수는 2024년 부동산 시장의 가장 큰 변수로 금리와 인플레이션을 꼽습니다. 미국에서는 코로나19 팬데믹으로 인한 경기부양책으로 인해 물가상승률 (CPI)이 6%를 넘어서며 역사상 최고치를 기록했습니다. 이에 따라 미국 연방준비제도 (Fed)는 기준금리를 인상하고 양적완화 (QE)를 축소할 것으로 예상됩니다. 이는 미국 국채 가격을 떨어뜨리고 금리를 상승시킬 것입니다. JP모건 회장은 미국 국채 금리가 7%까지 오를 수 있다고 말했습니다.

한국에서도 금리 인상이 점쳐지고 있습니다. 한국은행은 2022년 11월에 기준금리를 0.25% 포인트 인상하였고, 2023년에는 추가로 0.5% 포인트 인상할 것으로 전망됩니다. 이는 가계부채가 역대 최고치인 1,800조 원에 달하는 상황에서 부담을 늘릴 것입니다. 금리가 오르면 대출 이자가 증가하고, 부동산 가격이 하락하면 담보가치가 감소하기 때문에 부동산 투자의 수익성이 떨어집니다. 따라서 금리 인상은 부동산 시장에 악영향을 미칠 것입니다.

그러나 김 교수는 금리 인상이 지속되지 않을 것이라고 전망합니다. 미국의 인플레이션은 월세 상승률과 임금 상승률에 영향을 받는다고 설명합니다. 월세 상승률은 미국 CPI의 30%를 차지하는데, 최근에 꺾이면서 미국 CPI 안정에 기여할 수 있다고 합니다. 임금 상승률은 코로나19로 인해 저축한 돈과 일부 계층의 고임금으로 인해 높은 수준을 유지하고 있습니다. 그러나 이것도 시차를 두고 점차 하락할 것이라고 예상합니다. 따라서 김 교수는 미국의 인플레이션은 2024년 하반기부터는 하락세로 돌아서며, 금리도 소폭 낮아질 것이라고 전망하고 있습니다.

 

2. 공급과 수요의 변화

김 교수는 부동산 시장의 공급과 수요도 중요한 요인으로 지적합니다. 특히 서울의 경우 공급 부족 문제가 심각하다고 말합니다. 서울시는 2021년부터 2024년까지 총 32만 가구의 주택을 공급할 계획이지만, 실제로 공급되는 주택은 그보다 훨씬 적을 것이라고 합니다. 이는 PF (프로젝트 파이낸싱) 대출 연장과 특례보금자리론 등 정부의 정책으로 인해 부동산 개발이 어려워진 탓이라고 설명합니다.

PF 대출은 대규모 부동산 개발에 활용되는 대출로 금리에 매우 민감합니다. 경기 침체로 인해 부실 사업장들이 많아진 상황에서 정부는 이들의 대출 기간을 연장해 주고 이자도 후취하는 조건으로 시혜를 베풀었습니다. 그러나 이로 인해 부실 사업장들이 좀비처럼 명맥을 잇고 있으며, 토지 가격도 떨어지지 않아 새로운 개발이 시작되지 않습니다. 김 교수는 이러한 PF 대출 연장 정책이 2025년에 입주할 아파트의 공급량을 역대 최저치로 떨어뜨릴 것이라고 전망합니다.

또한 김 교수는 수요 측면에서도 변화가 있을 것이라고 예상합니다. 코로나19 팬데믹으로 인해 비대면 업무와 온라인 소비가 확산되면서, 도시와 지방의 수요 격차가 줄어들 것이라고 합니다. 도시에서 일하거나 쇼핑하기 위해 집을 구하지 않아도 되는 상황에서, 지방의 저렴한 주택이나 자연환경을 선호하는 사람들이 늘어나고, 젊은 세대들은 자신의 소득과 생활비에 맞는 주거를 찾기 위해, 서울 외곽이나 경기도 등 인접 지역으로 이동할 것이라고 합니다.

따라서 김 교수는 2024년에는 서울의 부동산 시장이 하락세를 지속할 것이라고 전망하고 있습니다. 그러나 2025년부터는 공급 부족 문제와 경기 회복으로 인해 전세가격과 매매가격이 다시 상승할 가능성도 있다고 말합니다. 이를 방지하기 위해 정부가 주택 공급 정책을 우선적으로 추진해야 한다고 강조합니다.

 

3. 전세와 특례보금자리론의 함정

김 교수는 전세가격이 일주일에 1%씩 떨어지고 있다는 사실을 인정하면서도, 전세시장의 전망은 그리 밝지 않다고 말합니다. 전세가격은 힘들지만 매매가격은 잡을 수 있다고 주장합니다. 그 이유는 특례보금자리론과 관련이 있습니다.

특례보금자리론은 정부가 2021년 9월에 발표한 부동산 대책의 일환으로, 소득에 상관없이 9억 원 이하 주택을 구입하는 경우 저금리 혜택을 받을 수 있는 대출입니다. 이 대출은 원리금 균등상환 방식으로, 매월 납부하는 금액이 일정합니다. 그러나 이 대출을 받는 경우, 전세로 놓을 수 없고 월세로만 놓을 수 있습니다.

김 교수는 이 대출이 전세시장에 악영향을 미칠 것이라고 예상합니다. ㅐ특례보금자리론으로 집을 산 사람들은 월세로만 임대할 수 있기 때문에, 전세로 집을 구하려는 수요와 월세로 집을 내놓으려는 공급이 불균형하게 됩니다. 이는 전세가격을 인위적으로 높이고, 월세가격을 낮추는 결과를 초래합니다.

김 교수는 이러한 상황이 2025년까지 지속될 것이라고 전망하고 있습니다. 그 이유는 아파트 공급 물량이 급감할 것이기 때문입니다. 정부의 PF 대출 연장 정책으로 인해 부동산 개발이 어려워진 탓에, 2025년에 입주할 아파트의 공급량은 역대 최저치로 떨어질 것이라고 합니다. 이는 전세시장의 공급 부족 문제를 심화시킬 것입니다.

따라서 김 교수는 전세시장의 안정화를 위해 정부가 특례보금자리론의 조건을 수정하거나 폐지할 필요가 있다고 주장합니다. 또한 PF 대출 연장 정책도 재검토할 필요가 있다고 말합니다. 그렇지 않으면 전세시장의 혼란이 매매시장에도 영향을 미칠 수 있다고 경고하고 있습니다.

 

4. 부동산 대선의 가능성

김 교수는 2026~2027년에는 부동산 시장이 급등할 가능성도 있다고 말합니다. 그 이유는 경기가 회복되고 금리가 낮아지면서 부동산 가격이 바닥에서 반등하기 시작할 것이라고 예상하기 때문입니다. 또한 아파트 공급 물량 부족으로 인해 전세가격이 폭등하면서 매매가격에도 영향을 줄 것이라고 합니다.

김 교수는 이러한 상황이 2027년 대선에 영향을 줄 수 있다고 분석하고 있습니다. 부동산 가격이 급등하면 정부의 부동산 정책에 대한 비판이 증가할 것이고, 또한 부동산 가격 상승으로 인해 소득 격차가 심화되고, 젊은 세대의 불만이 증폭될 것이라고 합니다. 이는 부동산 문제를 대선의 주요 이슈로 만들 수 있다고 합니다.

김 교수는 이를 방지하기 위해 정부가 부동산 시장을 안정화시키는 데 노력해야 한다고 강조하면서 특히 주택 공급 정책을 우선적으로 추진해야 한다고 말합니다. 또한 부동산 금융을 진화시키기 위해 LTV, DTI 등의 대출 규제를 마음대로 바꾸지 않고 일관성 있게 유지해야 한다고 주장합니다.

 

김경민 서울대 환경대학원 교수는 이러한 요인들을 빅데이터에 기반하여 분석하고, 부동산 시장의 전망과 트렌드를 제시하며 2024년 부동산 시장은 금리와 인플레이션, 공급과 수요, 전세와 특례보금자리론, 부동산 대선 등 다양한 요인에 영향을 받을 것이라는 전망을 내놓았습니다. 부동산 투자에 관심 있으신 분들은 김경민 교수의 ‘부동산 트렌드 2023’을 한번 읽어보시고 투자에 대한 지식과 전망을 넓혀가는 것도 좋을 것 같습니다.



참고
[2023 부스트라다무스]③ 김경민 “집값 2025년까지 내릴 것... 공급 안 챙기면 이후엔 폭등할 수도
"이자 부담 줄이고 부동산 시세 방향 바뀔 때까지 버텨라"
[신간] '부동산 트렌드 2023'… 서울대 김경민 교수의 부동산 메커니즘 해부
집값폭락 적중 서울대 교수 “내년에 2018년 가격까지 폭락, 2026~2027년 급등 가능성도”