서울 아파트 시장의 변화와 전망 - 매매는 주춤하고 전세는 상승

서울 아파트 시장의 변화와 전망 - 매매는 주춤하고 전세는 상승

서울 아파트 시장은 올해 들어 큰 변화를 겪고 있습니다. 부동산 정책의 영향과 경기 불확실성에 따라 매매 수요가 줄어들고 전세 수요가 늘어나고 있습니다. 이에 따라 아파트 가격과 거래량도 다양한 양상을 보이고 있습니다. 이 글에서는 서울 아파트 시장의 현재 상황과 향후 전망에 대해 살펴보겠습니다.

 

출처:매경DB

 

매매: 가격은 고점 회복, 거래량은 감소

서울 아파트 매매 시장은 올해 들어 가격은 상승하고 거래량은 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 국토교통부의 KB주택가격동향 조사에 따르면 10월 기준 서울 아파트 가격은 전년 동월 대비 5.7% 상승했습니다. 특히 강남권과 강북권의 가격 격차가 커지고 있습니다. 강남권은 10월 기준 전년 동월 대비 8.1% 상승했으며, 강북권은 3.4% 상승했습니다.

그러나 매매 거래량은 줄어들고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 기준 서울 아파트 거래량은 3,361건으로 한 달 전(3,851건)보다 12.7% 줄었습니다. 10월 거래 건수도 1,209건에 그쳤습니다. 이달 말까지 거래 신고 기간이 남았다는 점을 고려해도 이 추세대로라면 또다시 줄어들 것으로 보입니다.

매매 수요가 줄어든 이유는 여러 가지입니다.

• 첫째, 고금리가 지속되고 있습니다. 한국은행에 따르면 10월 기준 주택담보대출 금리는 3.16%로 지난해 12월(2.58%)보다 0.58%포인트 상승했습니다.
• 둘째, 경기 침체 우려가 커지고 있습니다. 코로나19 확산과 중국의 부동산 위기 등으로 세계 경제의 불확실성이 높아지고 있습니다.
• 셋째, 부동산 정책의 영향이 있습니다. 정부는 올해 초부터 다주택자에 대한 과세와 규제를 강화하였으며, 내년부터는 재산세 인상과 종합부동산세 신설 등이 예정되어 있습니다.

이러한 상황에서 매매 시장은 보합 분위기를 유지할 것으로 예상됩니다. 매수인과 매도인 간의 호가 차이로 거래가 어려운 상황입니다. 매수인은 경기 불확실성과 고금리 등으로 인해 가격 인하를 요구하고 있으나, 매도인은 내년부터 공급 부족이 본격화될 것으로 기대하며 호가를 유지하고 있습니다.

 

전세: 가격은 상승, 수급 불균형 심화

서울 전세 시장은 올해 들어 수요와 공급의 불균형이 심화되면서 가격이 계속 상승하고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 10월 기준 서울 아파트 전세 가격은 전년 동월 대비 7.4% 상승했습니다. 특히 강남권과 강북권의 가격 격차가 커지고 있습니다. 강남권은 10월 기준 전년 동월 대비 9.8% 상승했으며, 강북권은 5.1% 상승했습니다.

전세 수요는 여러 가지 요인으로 인해 늘어나고 있습니다.

• 첫째, 매매 시장의 불황으로 매입 수요가 전세 수요로 전환되고 있습니다. 매매 가격이 높아지고 금리가 오르면서 집을 사기보다는 계약갱신청구권을 행사해 기존 전셋집에 계속 살고자 하는 경우가 많습니다.
• 둘째, 신규 입주자의 수요가 있습니다. 올해 들어 서울에 입주하는 아파트 물량이 증가했습니다. 국토교통부에 따르면 올해 1~9월 서울에 입주한 아파트는 2만 8,000세대로 지난해 동기(1만 6,000세대)보다 75% 증가했습니다.
• 셋째, 전세사기의 여파가 있습니다. 지난해 말부터 전세사기가 잇따라 발생하면서 세입자들은 월세로 집을 계약하는 것이 더 안전하다고 생각하기 시작했습니다. 하지만 월세는 전세보다 보증금이 적고, 매달 월세를 내야 하기 때문에 장기적으로는 부담스럽습니다. 그래서 월세보다는 전세를 선호하는 소비자가 늘어났습니다.

 

그러나 전세 공급은 줄어들고 있습니다.

• 첫째, 다주택자의 매도 의욕이 낮아졌습니다. 정부의 강력한 과세와 규제 정책에 따라 다주택자들은 매도를 자제하고 있습니다. 그 이유는 정부는 2022년 5월에 다주택자의 양도소득세 중과를 1년간 한시적으로 배제하고, 취득세 누진 과세를 완화하는 등 규제 완화 대책을 내놓았습니다. 그러나 이러한 대책은 시장에 큰 영향을 미치지 못했고, 오히려 다주택자들이 매도를 미루는 효과를 낳았습니다. 정부는 이에 대응하여 2023년 경제정책방향에서 다주택자의 규제 패러다임을 전환하겠다고 밝혔습니다. 구체적인 내용은 아직 발표되지 않았으나, 다주택자의 임대시장 공급자로서의 긍정적 역할을 재조명하고, 다주택자 중과세정책을 재검토할 것으로 예상되기 때문입니다.
• 둘째, 신규 공급이 부족합니다. 내년부터는 서울에 입주하는 아파트 물량이 줄어들 것으로 예상됩니다. 국토교통부에 따르면 내년 서울에 입주할 아파트는 1만 5,000세대로 올해(3만 6,000세대)보다 58% 감소할 것으로 추정됩니다.

이러한 상황에서 전셋값은 계속 상승할 것으로 보입니다. 부동산R114에 따르면 올해 3분기(7~9월) 서울 전셋값은 직전 분기 대비 0.46% 상승했습니다. 특히 잠실엘스와 같은 대형 단지의 전셋값은 급등하고 있습니다.

전세 시장에서는 전셋값을 적정 수준으로 유지하고, 전세사기를 방지하기 위한 제도적 개선이 필요합니다. 전세보증보험제도의 확대와 전세대출의 활성화, 전세계약의 투명화와 신고제도의 강화 등이 필요합니다. 또한, 임대차 3법의 개정과 전세전환제도의 도입 등을 통해 전세 시장의 안정화에 기여할 수 있습니다.

 

결론: 매매는 보합, 전세는 상승

서울 아파트 시장은 매매와 전세에서 다른 양상을 보이고 있습니다. 매매 시장은 가격은 고점을 회복했으나 거래량은 줄어들고 있으며, 전세 시장은 가격과 거래량 모두 상승하고 있습니다. 이러한 추세는 연말까지 이어질 것으로 보입니다.

매매 시장에서는 매수인과 매도인 간의 호가 차이로 거래가 어려운 상황입니다. 매수인은 경기 불확실성과 고금리 등으로 인해 가격 인하를 요구하고 있으나, 매도인은 내년부터 공급 부족이 본격화될 것으로 기대하며 호가를 유지하고 있습니다. 이에 따라 매매 시장은 보합 분위기를 유지할 것으로 예상됩니다.

전세 시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 가격이 계속 상승할 것으로 보입니다. 전세 수요는 매입 수요로 전환되거나 신규 입주자의 수요로 늘어나고 있으나, 전세 공급은 다주택자의 매도 의욕이 낮아지고 신규 공급이 부족해지면서 줄어들고 있습니다. 이에 따라 전세 시장은 가격 상승 압력이 강해질 것으로 보입니다. 전세 시장에서는 전셋값을 적정 수준으로 유지하고, 전세사기를 방지하기 위한 제도적 개선이 필요합니다.



참고
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