50년 만기 주담대 대출 폭증… 연령제한까지 검토?

50년 만기 주담대 대출 폭증… 연령제한까지 검토?

 

출처: 서울신문

 

50년 만기 주담대 대출이란?

50년 만기 주담대 대출이란 원리금을 50년에 걸쳐 상환할 수 있는 주택담보대출 상품입니다. 일반적으로 주택담보대출의 만기는 20~30년 정도인데, 최근에는 40년, 50년 만기의 초장기 상품이 시중은행에서 출시되고 있습니다. 이러한 상품은 월 상환액을 줄여주고 대출 한도를 늘려주는 효과가 있어서 많은 수요자들의 관심을 받고 있습니다.

왜 폭증하고 있는가?

50년 만기 주담대 대출의 증가세는 여러 가지 요인에 의해 발생하고 있습니다.

첫째, 부동산 시장의 침체로 인해 정부가 주택담보대출의 규제를 완화한 것이 가장 큰 원인입니다.
지난 7월부터 무주택 실수요자의 LTV(Loan to Value)와 DSR(Debt Service Ratio) 등 대출 규제가 완화되면서, 생애 최초 구매자나 청년층, 신혼부부 등에게 더 많은 대출을 지원할 수 있게 되었습니다.

예를 들어, 생애 최초 구매자는 지역과 주택 가격별로 60~70%를 적용했던 LTV를 80%까지 높일 수 있게 되었습니다. 또한, 청년층은 미래소득 인정 비율을 높여주고 최대 만기를 40년에서 50년으로 확대해 주는 등의 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

둘째, 시장 금리의 상승으로 인해 고정금리나 혼합금리 상품에 비해 변동금리 상품이 유리해진 것도 영향을 미쳤습니다.
시중은행의 변동금리 주담대 금리는 연 3.55~5.34%로 고정금리나 혼합금리보다 낮습니다. 따라서, 당장 이자를 적게 내다가 향후 금리가 오르면 고정금리나 혼합금리로 갈아타는 전략을 세우는 대출자들이 많습니다. 하지만, 중도상환수수료나 DSR 규제 등의 문제로 갈아타기 어려운 경우도 있습니다.

셋째, 코로나19 팬데믹으로 인해 경제적 어려움을 겪는 가구들이 자금 조달을 위해 주담대를 이용하는 경우도 증가하고 있습니다.
특히, 신용등급이 낮거나 소득이 부족한 가구들은 신용대출보다 주담대를 선호하는 경향이 있습니다. 이러한 가구들은 월 상환액을 줄이기 위해 만기를 길게 잡는 경우가 많습니다.

 

연령제한 검토하는 이유는 무엇인가?

50년 만기 주담대 대출에 대한 연령제한 검토는 금융당국이 주담대 관리를 강화하기 위한 조치입니다. 50년 만기 주담대 대출이 DSR 규제의 우회 수단으로 활용되고 있으며, 실제 상환 가능성이 낮은 만기의 대출을 내주는 것은 적정한 영업행태로 보이지 않기 때문입니다.

예를 들어, 은행들이 나이 제한 없이 50~60대 고객에게도 50년 만기 주담대를 판매하고 있습니다. 이러한 고객들은 실제로 50년간 대출을 갚을 생각이 없고, 더 많은 대출을 받기 위해 DSR 적용에 유리한 50년 만기로 신규대출을 받고 있습니다. 이는 가계부채의 증가와 상환 위험을 야기할 수 있습니다.

연령제한은 몇 세까지인가?

50년 만기 주담대 대출의 연령제한은 아직 확정되지 않았습니다. 하지만, 금융당국의 방향성을 따르면 ‘만 34세 이하’가 유력하게 거론되고 있습니다. 현재 5대 은행 중에서는 신한은행이 유일하게 만기가 40년이 넘는 주담대에 ‘만 34세 이하’ 연령 제한을 두고 있습니다. 나머지 은행들도 곧 은행연합회를 통해 50년 만기 주담대에 대한 연령 등 은행권 공통 제한 기준을 받아들일 것으로 예상됩니다.

 

효과와 전망은 어떤가?

50년 만기 주담대 대출의 연령제한 도입은 가계부채의 증가와 상환 위험을 줄이는 효과가 있을 것으로 보입니다. 하지만, 연령제한만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 시장 금리의 상승과 부동산 시장의 불확실성 등으로 인해 주담대 수요자들의 부담은 여전히 크다고 할 수 있습니다.

따라서, 금융당국은 주담대의 적정 수준과 구조를 유지하기 위해 다양한 방안을 모색해야 할 것입니다. 또한, 연령제한에 따른 중장년층의 역차별 논란도 예상됩니다. 중장년층은 주택 구매나 리모델링 등에 필요한 자금 조달이 어려워질 수 있습니다. 이에 따라, 연령제한 외에도 소득이나 신용등급 등 다른 요인을 고려하는 방식도 고려해야 할 것입니다.

50년 만기 주담대 대출의 장단점은 무엇인가?

50년 만기 주담대 대출의 장점은 다음과 같습니다.

• 월 상환액을 줄일 수 있습니다. 50년 만기 주담대 대출은 원리금을 50년에 걸쳐 상환하기 때문에 월 상환액이 낮아집니다. 예를 들어, 5억 원을 3.5%의 금리로 20년 만기로 대출받으면 월 상환액은 약 287만 원이지만, 50년 만기로 대출받으면 월 상환액은 약 184만 원으로 줄어듭니다.
• 대출 한도를 늘릴 수 있습니다. 50년 만기 주담대 대출은 DSR 규제에 유리합니다. DSR은 가계의 총소득에 대한 총부채 상환 비율을 의미합니다. DSR이 낮을수록 대출 한도가 높아집니다. 50년 만기 주담대 대출은 월 상환액이 낮아지기 때문에 DSR도 낮아지고, 따라서 대출 한도도 늘어납니다. 예를 들어, 월 소득이 500만 원인 가구가 5억 원을 3.5%의 금리로 20년 만기로 대출받으면 DSR은 약 57%가 되지만, 50년 만기로 대출받으면 DSR은 약 37%로 줄어듭니다.

 

50년 만기 주담대 대출의 단점은 다음과 같습니다.

• 총상환금에서 차지하는 이자 규모가 커집니다. 50년 만기 주담대 대출은 원리금을 오랜 기간에 걸쳐 상환하기 때문에 이자 부담이 커집니다. 예를 들어, 5억 원을 3.5%의 금리로 20년 만기로 대출받으면 총상환금은 약 6억 9천만 원이지만, 50년 만기로 대출받으면 총상환금은 약 11억 원으로 거의 두 배가 됩니다.
• 시장 금리의 변동에 취약합니다. 50년 만기 주담대 대출은 변동금리 상품이 많습니다. 변동금리는 시장 금리에 따라 변동되는 금리입니다. 시장 금리가 오르면 변동금리도 오르고, 반대로 시장 금리가 내려가면 변동금리도 내려갑니다. 따라서, 시장 금리가 오르면 월 상환액이 증가하고, 시장 금리가 내려가면 월 상환액이 감소합니다. 이는 가계의 재정 계획에 혼란을 줄 수 있습니다.

이상으로 50년 만기 주담대 대출에 관한 정보를 정리해 보았습니다. 50년 만기 주담대 대출은 월 상환액을 줄여주고 대출 한도를 늘려주는 장점이 있지만, 총상환금에서 차지하는 이자 규모가 커지고 DSR 규제 우회 수단으로 활용될 수 있는 단점도 있습니다.

이 글을 통해 여러분들께서는 자신의 상황과 목적에 맞는 주택담보대출 상품을 선택하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.



참고:
대출규제 우회?…50년 만기 주담대, 한 달 만에 1조 2천억 원 몰려
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