한국 부동산 버블, 일본과 비교하면 얼마나 심각할까?

한국 부동산 버블, 일본과 비교하면 얼마나 심각할까?

 

 

최근 한국의 부동산 시장은 역대급으로 뜨겁습니다. 서울의 아파트 가격은 2017년부터 2020년까지 4년 동안 50% 이상 상승했으며, 전국적으로도 30% 이상 올랐습니다. 이러한 집값 상승은 정부의 여러 차례의 부동산 대책에도 뚫고 나오고 있습니다. 그러나 이런 상황이 영원할 수는 없습니다. 과거 일본의 부동산 버블이 붕괴되면서 경제적으로 큰 타격을 입은 사례를 보면, 한국의 부동산 시장도 위험한 신호를 보내고 있다고 할 수 있습니다.

일본의 부동산 버블은 1980년대 말부터 1990년대 초까지 이어졌습니다. 일본은 미국과의 무역적자 해소를 위해 엔화 가치를 인상하고 저금리 정책을 펼쳤습니다. 이로 인해 유동성이 넘치고 주식과 부동산에 투자가 몰렸습니다. 도쿄 도심 3개 구의 땅값은 미국 전체토지 가격보다 비싸지기도 했습니다. 그러나 이런 버블은 오래가지 못했습니다. 일본은행은 인플레이션을 억제하고 거품을 터뜨리기 위해 금리를 급격히 인상했습니다. 그 결과 주식과 부동산 가격이 급락하고, 은행들은 채권부실 문제에 직면했습니다. 일본 경제는 장기 침체에 빠지고, 디플레이션 악순환에 빠져서 오늘날까지 회복하지 못하고 있습니다.

한문도 교수의 주장

그렇다면 한국의 부동산 시장은 일본과 비슷한 상황인가요? 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수인 한문도 교수는 최근 김작가 TV에서 "지금 절대 집 사지 마세요. 한국 부동산 일본처럼 된다"라고 말했습니다. 그는 한국의 부동산 시장이 일본보다 더 심각한 버블을 형성하고 있다고 주장합니다.

 

그의 주장을 요약하면 다음과 같습니다.

한국의 집값 상승률은 일본보다 훨씬 높습니다.

일본은 1986년부터 1991년까지 6년 동안 집값이 2배가량 상승했으나, 한국은 2017년부터 2020년까지 4년 동안 집값이 2배가량 상승했습니다. 이는 한국의 집값이 일본보다 더 빠르고 과열된 상승세를 보인다는 것을 의미합니다.

한국의 부동산 가격은 수요와 공급의 균형에서 벗어났습니다.

일본은 버블기에도 인구가 증가하고, 도시화가 진행되면서 부동산 수요가 증가했습니다. 그러나 한국은 인구가 감소하고, 도시화가 완료되었음에도 불구하고 부동산 수요가 증가했습니다. 이는 한국의 부동산 수요가 투자 목적이나 스펙의식에 의해 부풀어져 있다는 것을 나타냅니다.

한국의 부동산 가격은 금리와 연동되어 있습니다.

일본은 버블기에도 금리가 5% 이상으로 유지되었으나, 한국은 금리가 1% 이하로 내려갔습니다. 이는 한국의 부동산 가격이 저금리 정책에 의존하고 있다는 것을 보여줍니다. 만약 금리가 인상되거나, 외부 충격이 발생하면 부동산 가격이 크게 떨어질 가능성이 높습니다.

한문도 교수는 이러한 분석을 바탕으로 한국의 부동산 시장이 일본과 같은 버블 붕괴를 겪을 것이라고 예측합니다. 그는 특히 2023년부터 글로벌 금융시장에서 금리 인상이 시작될 것이라고 전망하며, 그때부터 한국의 집값이 폭락할 것이라고 말합니다. 그는 현재 집을 사려는 사람들에게 절대로 사지 말라고 조언하며, 이미 집을 가진 사람들도 빨리 파는 것이 좋다고 권장합니다.

 

한문도 교수의 주장에 대한 반박

그러나 모든 전문가들이 한문도 교수의 주장에 동의하는 것은 아닙니다. 일부 전문가들은 한국과 일본의 부동산 시장은 구조적으로 다르기 때문에 비교할 수 없다고 반박합니다. 그들은 다음과 같은 점들을 들어서 한국의 부동산 시장이 일본과 다르다고 주장합니다.

한국의 부동산 가격은 공급 부족에 기인합니다.

일본은 버블기에도 공공택지를 지속적으로 공급했으나, 한국은 공공택지 공급을 중단하고, 개발제한구역을 확대했습니다. 이로 인해 특히 서울과 수도권에서 집값이 폭등했습니다. 만약 정부가 공급을 확대하면 집값이 안정될 수 있습니다.

한국의 부동산 가격은 세대 간 재분배의 문제입니다.

일본은 버블기에도 젊은 세대의 소득이 증가하고, 재산세를 감면했습니다. 그러나 한국은 젊은 세대의 소득이 감소하고, 재산세를 인상했습니다. 이로 인해 젊은 세대는 집을 살 수 없고, 기존의 집주인들은 집값 상승에 따른 이익을 취했습니다. 만약 정부가 세대 간 재분배를 개선하면 집값이 하락할 수 있습니다.

한국의 부동산 가격은 규제와 시장의 불균형에 기인합니다.

일본은 버블기에도 부동산 시장을 자유롭게 두었으나, 한국은 부동산 시장을 과도하게 규제했습니다. 이로 인해 투기자들은 규제를 피하기 위해 다양한 방법을 사용했고, 정상적인 거래가 어려워졌습니다. 만약 정부가 부동산 시장을 합리적으로 규제하면 집값이 안정될 수 있습니다.

 

이와 같이 한국과 일본의 부동산 시장은 여러 면에서 차이가 있습니다. 따라서 한국의 부동산 시장이 일본과 같은 버블 붕괴를 겪을 것이라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 이것이 한국의 부동산 시장이 안전하다는 것을 의미하는 것도 아닙니다. 현재 한국의 부동산 시장은 여러 가지 위험 요인들에 노출되어 있습니다. 예를 들어, 글로벌 금융시장의 변화, 코로나19 팬데믹의 영향, 정치적 불안정성 등이 있습니다. 이러한 요인들이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 경우, 집값이 급격히 하락할 수 있습니다.


결론적으로, 한국의 부동산 시장은 일본과 비교할 수 없는 고유한 특성을 가지고 있습니다. 그러나 이것이 한국의 부동산 시장이 영원히 상승할 것이라는 보장도 없습니다. 현재 한국의 부동산 시장은 많은 불확실성과 위험성을 내포하고 있습니다. 따라서 현재 집을 사려는 사람들은 신중하게 판단하고, 이미 집을 가진 사람들도 자신의 재정 상황과 투자 목적에 따라 적절한 조치를 취하는 것이 필요합니다.



참고
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