청량리 재개발, '올드라인'에서 '골드라인'으로 변신하는 법

청량리 재개발, '올드라인'에서 '골드라인'으로 변신하는 법

 

청량리는 서울 동대문구에 위치한 역사와 문화의 도시입니다. 그러나 청량리는 오래된 주택과 상가가 많고, 도시환경과 주거환경이 열악하여 도시재생의 필요성이 높은 지역입니다. 이에 정부와 서울시는 청량리 일대를 대규모로 재개발하기로 하였습니다. 청량리 재개발 사업은 청량리역 주변의 9개 구역을 고층 아파트와 주상복합으로 조성하고, 교통망과 문화공간을 확충하는 프로젝트입니다. 이번 글에서는 청량리 재개발 사업의 주요 이슈와 해결 방안, 그리고 향후 전망에 대해 알아보겠습니다.
 
 

 

 

 

 

청량리 재개발 사업의 주요 이슈 

청량리 재개발 사업은 2008년부터 시작되어 현재 9개 구역 중 4개 구역이 준공되거나 준공 예정이고, 5개 구역이 사업 추진 중입니다. 그러나 이 과정에서 여러 가지 이슈와 난관이 발생하였습니다. 각 구역별로 주요 이슈는 다음과 같습니다.

• 청량리 1~3 구역: 2019년부터 2021년까지 순차적으로 준공된 주상복합으로, 상가와 오피스텔, 아파트로 구성되어 있습니다. 총 2460 가구가 입주하였으며, 시공사는 GS건설과 해링턴그룹입니다. 이 구역들의 주요 이슈는 상가와 오피스텔의 점유율과 임대료입니다. 상가와 오피스텔은 각각 지하 4층~지상 25층 규모로, 총 1만 5000여 평의 면적을 차지합니다. 그러나 상가와 오피스텔의 점유율은 각각 30%와 50% 정도에 불과하며, 임대료도 기대보다 낮습니다. 이는 코로나19로 인한 소비 위축과 온라인 쇼핑의 확산, 인근 경쟁 상권과의 경쟁 등이 영향을 미친 것으로 분석됩니다. 상가와 오피스텔의 점유율과 임대료가 낮으면 조합원들의 관리비 부담이 커지고, 단지 내 활력이 떨어집니다.

 

• 청량리 4 구역: 올해 하반기 준공 예정인 주상복합으로, 지하 4층~지상 25층 규모의 상가와 오피스텔, 그리고 지하 5층~지상 65층 규모의 아파트로 구성되어 있습니다. 총 1425 가구가 입주할 예정이며, 시공사는 롯데건설입니다. 이 구역의 주요 이슈는 아파트의 분양가와 분양권 거래입니다. 이 구역은 동북권에서 가장 높은 건물이 될 예정이며, 청량리역과 가장 가까운 위치에 있습니다. 그러나 아파트의 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 10억 5000만 원대로, 인근 재개발 단지보다 낮았습니다. 이는 당시 분양시장의 불황과 청량리의 부정적 이미지 등이 영향을 미친 것으로 보입니다. 또한, 아파트의 분양권 거래도 활발하지 않습니다. 지난해 11월에는 전용 84㎡ 분양권이 13억 5000만 원에 거래되었으나, 올해에는 거래가 없거나 거래가 취소되는 경우가 많았습니다. 이는 코로나19로 인한 경기 불확실성과 부동산 규제 강화 등이 영향을 미친 것으로 추정됩니다.

 

• 청량리 5 구역: 올해 하반기 준공 예정인 주상복합으로, 지하 4층~지상 25층 규모의 상가와 오피스텔, 그리고 지하 5층~지상 35층 규모의 아파트로 구성되어 있습니다. 총 1152 가구가 입주할 예정이며, 시공사는 한양건설입니다. 이 구역의 주요 이슈는 상가와 오피스텔의 운영 방식과 입주자 선정입니다. 상가와 오피스텔은 각각 지하 4층~지상 25층 규모로, 총 1만 3000여 평의 면적을 차지합니다. 그러나 상가와 오피스텔은 조합이 직접 운영하지 않고, 외부 업체에 위탁 운영하기로 결정하였습니다. 이는 조합원들의 의견이 분분하였으며, 일부 조합원들은 위탁 운영에 반대하였습니다. 또한, 상가와 오피스텔의 입주자 선정도 논란이 있었습니다. 상가와 오피스텔은 조합원들에게 우선 분양되었으나, 일부 조합원들은 자신들이 원하는 위치나 면적을 배정받지 못하거나, 배정받은 후에도 다른 조합원들과 교환할 수 없다고 주장하였습니다.

 

• 청량리 6 구역: 올해 건축 심의를 통과한 재개발 구역으로, 지하 3층~지상 22층 규모의 아파트로 구성되어 있습니다. 총 1501 가구가 입주할 예정이며, 시공사는 GS건설입니다. 이 구역의 주요 이슈는 사업 추진 속도와 사업비 부담입니다. 이 구역은 2008년에 정비구역으로 지정된 지 14년 만에 건축 심의를 통과하였습니다. 그동안 사업 추진에 여러 가지 어려움이 있었습니다. 예를 들어, 조합원들의 의견이 분분하였고, 사업비 부담이 컸으며, 인근 재개발 단지와의 협력이 부족했습니다. 이에 따라 사업 기간이 길어지고, 사업비가 증가하였습니다. 현재 이 구역은 상반기 중으로 사업시행인가를 받아내고, 2024년에는 관리처분계획인가를 거쳐 2026년에 착공하는 것을 목표로 하고 있습니다. 2028년 입주가 목표입니다.

 

• 청량리 7 구역: 현재 철거 작업이 진행 중인 재개발 구역으로, 지하 3층~지상 24층 규모의 아파트로 구성될 예정입니다. 총 761 가구가 입주할 예정이며, 시공사는 롯데건설입니다. 이 구역의 주요 이슈는 철거 작업과 주민들의 반대 운동입니다. 이 구역은 2020년 4월에 관리처분계획인가를 받았으나, 철거 작업이 지연되고 있습니다. 그 이유는 일부 주민들이 철거에 반대하고, 재개발 대상 건물에 불법 입주하거나 불법 활동을 하고 있다는 것입니다. 이에 따라 조합은 철거 작업을 위해 경찰과 소방서 등의 협조를 요청하였으며, 주민들과의 협상도 진행하고 있습니다.

 

• 청량리 8 구역: 현재 건축 심의가 진행 중인 재개발 구역으로, 지하 3층~지상 24층 규모의 아파트로 구성될 예정입니다. 총 610 가구가 입주할 예정이며, 시공사는 롯데건설입니다. 이 구역의 주요 이슈는 공동시행 방식과 조합원들의 의견입니다. 이 구역은 조합이 단독으로 시행하지 않고, 시공사와 공동으로 시행하기로 결정하였습니다. 이는 사업 기간을 단축하고, 사업비를 절감하고, 분양가를 낮출 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 일부 조합원들은 공동시행 방식에 반대하였으며, 시공사와의 계약 조건에 불만을 표현하였습니다. 이에 따라 조합은 조합원들의 의견을 수렴하고, 시공사와의 협상도 진행하고 있습니다.

 

• 청량리 9 구역: 작년 말 신속통합기획 후보지로 선정된 재개발 구역으로, 지하 3층~지상 35층 규모의 아파트로 구성될 예정입니다. 총 1000 가구가 입주할 예정이며, 시공사는 아직 미정입니다. 이 구역의 주요 이슈는 신속통합기획의 절차와 효과입니다. 신속통합기획은 서울시가 민간 재개발 속도를 높이기 위해 마련한 제도로, 재개발 구역의 지정과 사업시행인가를 동시에 진행하는 방식입니다. 이는 사업 기간을 2년 정도 단축할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 신속통합기획은 조합원들의 의사결정과 참여를 축소하고, 사업비와 분양가를 상승시킬 수 있다는 우려도 있습니다. 이에 따라 조합은 신속통합기획의 절차와 효과에 대해 정확하게 파악하고, 조합원들의 이익을 보호하기 위해 노력하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

청량리 재개발 사업의 해결 방안 

청량리 재개발 사업은 여러 가지 이슈와 난관을 극복하면서 진행되고 있습니다. 이를 해결하기 위해서는 다음과 같은 방안이 필요합니다.

• 첫째, 상가와 오피스텔의 점유율과 임대료를 높이기 위해서는 다양한 마케팅 전략과 운영 방식을 고려해야 합니다. 예를 들어, 상가와 오피스텔의 입주자를 선별적으로 모집하고, 지역 특성과 수요에 맞는 업종과 서비스를 제공하고, 온라인과 오프라인을 연계하는 등의 방법이 있습니다. 또한, 상가와 오피스텔의 운영 방식을 조합이 직접 운영하거나, 외부 업체에 위탁 운영하거나, 혼합 운영하는 등의 방법으로 유연하게 선택하고, 조합원들의 의견을 수렴하고, 계약 조건을 명확하게 정해야 합니다.

 

• 둘째, 아파트의 분양가와 분양권 거래를 활성화하기 위해서는 청량리의 부정적 이미지를 개선하고, 재개발 단지의 매력을 강조해야 합니다. 예를 들어, 청량리의 역사와 문화를 살리고, 도시환경과 주거환경을 개선하고, 교통망과 문화공간을 확충하는 등의 방법이 있습니다. 또한, 재개발 단지의 고품질 시공과 편리한 접근성과 다양한 시설을 홍보하고, 경기 불확실성과 부동산 규제 강화에 대비하는 등의 방법이 있습니다.

 

• 셋째, 사업 추진 속도와 사업비 부담을 줄이기 위해서는 인근 재개발 단지와의 협력과 공동시행 방식을 고려해야 합니다. 예를 들어, 인근 재개발 단지와 협력하여 철거 작업과 주민들의 반대 운동을 해결하고, 사업비와 분양가를 절감하고, 사업 기간을 단축하는 등의 방법이 있습니다. 또한, 공동시행 방식을 선택할 경우에는 시공사와의 계약조건과 사업비 분담 비율을 명확하게 정하고, 조합원들의 의견을 수렴하고, 시공사와의 협력을 강화하는 등의 방법이 있습니다.

 

• 넷째, 신속통합기획의 절차와 효과를 파악하기 위해서는 신속통합기획의 장단점과 사례를 분석하고, 조합원들의 이익을 보호하기 위해 노력해야 합니다. 예를 들어, 신속통합기획은 사업 기간을 단축하고, 사업비를 절감하고, 분양가를 낮출 수 있다는 장점이 있지만, 조합원들의 의사결정과 참여를 축소하고, 사업비와 분양가를 상승시킬 수 있다는 단점도 있습니다. 또한, 신속통합기획은 서울시가 선정한 후보지에만 적용되며, 실제로 성공적으로 진행된 사례는 아직 없습니다. 이에 따라 조합은 신속통합기획의 절차와 효과에 대해 정확하게 파악하고, 조합원들의 이익을 보호하기 위해 서울시와 협상하고, 법률적인 자문을 받는 등의 방법이 있습니다.

 
 

청량리 재개발 사업의 향후 전망 

청량리 재개발 사업은 서울 동북권의 새로운 랜드마크가 되어 도시환경과 주거환경을 개선하고, 지역경제 활성화와 고용창출에 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 청량리의 역사와 문화를 살려서 도시의 정체성과 매력을 높일 수 있을 것입니다. 청량리 재개발 사업은 다음과 같은 장점을 가지고 있습니다.

• 첫째, 청량리역은 서울에서 교통 호재가 가장 많은 지역으로 꼽힙니다. 청량리역은 지금도 1호선, 분당선, 경의중앙선, KTX 강릉선, 경춘선 등이 지나는 교통 허브 역할을 하고 있습니다. 2027년에는 GTX-C 노선 (경기 양주~경기 수원)이 개통될 예정이며, GTX-B 노선 (인천~경기 남양주)이 확정되면 청량리역은 서울역, 삼성역과 함께 ‘GTX 환승센터’가 됩니다. 이외에도 우이신설선, 면목선, 강북횡단선 등 경전철 3개 노선도 개통을 앞두고 있습니다. 이렇게 청량리역은 서울 전역과 수도권 주요 도시로 접근하기 편리한 교통 요지로서 재개발 단지의 접근성과 편의성을 높여줄 것입니다.

 

• 둘째, 청량리 재개발 사업은 고층 주상복합으로 조성되어 도시의 스카이라인을 바꿀 것입니다. 청량리 4 구역에 들어설 롯데건설의 ‘청량리역롯데캐슬 SKY-L65’는 지하 5층~지상 65층 규모로, 동북권에서 가장 높은 건물이 될 것입니다. 이 외에도 청량리 재개발 단지는 대부분 20~30 층대의 고층 아파트로 구성되어 있으며, 주상복합으로 상가와 오피스텔 등 다양한 시설을 갖추고 있습니다. 이렇게 청량리 재개발 사업은 동북권의 새로운 랜드마크로서 도시의 이미지를 개선하고, 주민들의 삶의 질을 향상시킬 것입니다.

 

• 셋째, 청량리 재개발 사업은 역사와 문화를 살려서 도시의 정체성과 매력을 높일 것입니다. 청량리는 과거 조선시대부터 중요한 교통 요지였으며, 일제강점기에는 독립운동의 현장이었습니다. 또한, 청량리는 한국전쟁 당시 남한과 북한의 접점이었으며, 전후에는 낙후된 집창촌과 전통시장이 형성되었습니다. 이러한 역사와 문화를 반영하여 청량리 재개발 사업은 역사문화공원, 역사문화관, 문화예술공간 등을 조성할 예정입니다. 이렇게 청량리 재개발 사업은 역사와 문화를 존중하고 보존하면서, 현대적인 도시로 변모할 것입니다.
  
  

마무리

이상으로 청량리 재개발 사업에 대해 알아보았습니다. 청량리 재개발 사업은 서울 동북권의 새로운 랜드마크가 되어 도시환경과 주거환경을 개선하고, 지역경제 활성화와 고용창출에 기여할 것으로 기대됩니다. 또한, 청량리의 역사와 문화를 살려서 도시의 정체성과 매력을 높일 수 있을 것입니다.
 
 

참고:

청량리 재개발 속도…6구역, 1500가구 짓는다

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