주택 공급 부족, 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

주택 공급 부족, 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?

주택 인허가·착공 실적 급감, 건설사 수주 소극적… 정부 대책은?

출처:국민일보

 

오늘은 국민일보에서 보도된 "역전세난·미분양·PF 부실화 이어… 주택공급 부족론 ‘고개’"라는 기사를 바탕으로 주택 공급 부족이 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.

주택 공급 부족이란 무엇일까요?

간단하게 말하면 주택 수요와 공급의 균형이 깨져서 수요가 공급을 초과하는 상황을 말합니다. 이런 상황이 발생하면 집값이 상승하고 임대료가 오르는 등 시장이 불안정해질 수 있습니다.

그런데 왜 주택 공급 부족이 문제가 되고 있는 걸까요?

그 이유는 2~3년 뒤 주택공급을 가늠할 수 있는 선행지표들이 일제히 급감하고 있기 때문입니다. 선행지표란 미래의 경제 상황을 예측할 수 있는 지표를 말하는데, 주택 관련 선행지표로는 주택 인허가와 착공 실적이 있습니다.

• 주택 인허가란 건축 허가를 받은 주택의 수를 말하는데, 이는 건설사의 향후 사업 계획과 투자 의사를 반영합니다.
• 주택 착공 실적이란 실제로 건설을 시작한 주택의 수를 말하는데, 이는 현재의 건설투자와 시공능력을 반영합니다.

이 두 지표가 줄어들면 향후 주택 공급이 감소할 가능성이 높습니다.

 

그런데 최근 이러한 지표들이 크게 감소하고 있습니다. 국토교통부의 7월 주택 통계에 따르면 올 1~7월 전국 주택 인허가 실적은 20만 7278건으로 집계됐습니다. 지난해 같은 기간 (29만 5855건)보다 29.9% 줄었습니다. 이 중 아파트 인허가는 17만 8209건으로 24.9%, 단독·다세대 등 비아파트 인허가는 2만 9069건으로 50.3% 하락했습니다. 착공실적도 급감했습니다. 지난 7월 기준 전국 누적 주택 착공 실적은 10만 2299건입니다. 전년 동기 (22만 3082건) 대비 54.1% 줄었습니다. 수도권 (5만 3968건)에서 53.7%, 지방 (4만 8331건)에서 54.6% 줄었습니다.

통상적으로 주택에 입주하기까지는 인허가 시점으로부터 4~5년, 착공으로부터 2~3년이 걸립니다. 즉, 지금 인허가와 착공이 줄어들면 2~3년 뒤에 주택 공급이 부족해질 수 있다는 것입니다. 지금은 고금리 여파로 인해 주택 수요가 높지 않습니다. 하지만 향후 금리 안정기에 들어가 주택 수요가 증가하면 최근 급감한 인허가·착공 물량으로 인해 주택 공급 부족 문제가 현실화될 수 있습니다.

이러한 주택 공급 부족 문제는 역전세난, 미분양 물량 급증, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 등에 있은 새로운 부동산 악재가 될 수 있습니다.

• 역전세란 전세보다 월세가 더 비싼 상황을 말하는데, 이는 전세자금 조달이 어려워서 월세로 전환하는 경우가 많기 때문입니다.
• 미분양이란 분양을 받은 건설사가 판매하지 못한 주택을 말하는데, 이는 청약시장의 침체와 집값 하락 기대감 때문입니다.
• PF란 건설사가 사업비를 조달하기 위해 은행이나 보증기관과 거래하는 금융 방식을 말합니다.

이는 부동산 규제와 금리 상승으로 인해 부실화되고 있습니다.

이러한 문제들은 모두 주택 공급과 수요의 불균형을 반영하고 있습니다. 주택 공급이 부족하면 집값과 임대료가 오르고, 주택 수요가 부족하면 분양과 청약이 어렵고, 주택 금융이 부족하면 건설사의 투자와 시공이 어렵습니다. 이런 상황에서는 부동산 시장의 안정과 활성화를 위해 정부의 적극적인 대책이 필요합니다.

 

그렇다면 정부는 어떤 대책을 내놓고 있을까요?

정부는 주택 공급 등 부동산 공급 활성화 대책을 추석 전에 내놓을 계획입니다. 원희룡 국토부 장관은 지난 5일 서울 용산구 한국인터넷광고재단에서 열린 ‘소규모주택 관리비 투명화 방안 점검 회의’에서 기자들과 만나 “이달 20~25일 중에 발표를 목표로 주택공급 활성화 방안을 만들겠다”라고 밝혔습니다. 부동산 PF 만기 연장 등을 통해 위축된 주택 공급 금융을 지원하는 방안이 담길 것으로 전망됩니다. 주택사업자의 현금 흐름이 끊기지 않도록 뒷받침하는 것이 골자입니다.

하지만 정부의 대책이 주택 공급 부족 문제를 해결할 수 있을까요?

일부 전문가들은 정부의 대책이 주택 공급 부족 문제의 본질을 파악하지 못하고 있으며, 단기적인 대응에 그치고 있다고 지적합니다. 이들은 주택 공급 부족 문제의 근본적인 원인은 정부의 과도한 부동산 규제와 통제에 있다고 주장합니다. 정부는 집값 상승을 억제하기 위해 수도권에 대규모 아파트 공급을 확대하고, 건설사의 분양가 상한제와 투기과열지구 지정 등을 강화했습니다. 하지만 이런 정책들은 건설사의 수익성과 사업성을 저하시키고, 건설비용과 재료비를 높이는 등 역효과를 낳았습니다. 또한 정부는 주택 수요 측면에서도 각종 세금과 규제를 강화하여 소비자들의 구매 의사와 자금 조달 능력을 약화시켰습니다. 이런 상황에서는 건설사와 소비자 모두 주택 시장에 참여하기 어렵고, 주택 공급과 수요가 모두 줄어드는 결과를 초래합니다.

 

따라서 이들은 정부가 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해서는 부동산 시장에 대한 규제와 통제를 완화하고, 시장의 자율성과 경쟁력을 회복시켜야 한다고 주장합니다. 건설사에게는 분양가 상한제와 투기과열지구 지정 등을 완화하거나 폐지하여 수익성과 사업성을 높여주어야 하며, 소비자에게는 세금과 규제를 완화하여 구매 의사와 자금 조달 능력을 강화시켜야 한다고 합니다. 또한 정부는 주택 공급의 다양성과 유연성을 확보하기 위해 소규모주택, 임대주택, 공공주택 등 다양한 유형의 주택 공급을 적극적으로 지원해야 한다고 합니다.

이렇게 보면 주택 공급 부족 문제는 단순한 수량적 문제가 아니라 질적인 문제이기도 합니다. 즉, 주택 공급의 양뿐만 아니라 질도 중요하다는 것입니다. 주택 공급의 질이란 주택의 품질, 디자인, 기능, 위치, 가격 등을 말하는데, 이들은 소비자들의 선호와 만족도에 영향을 미칩니다. 따라서 정부는 단지 주택 공급량을 늘리기만 하는 것이 아니라, 소비자들의 다양한 수요와 기대에 부합하는 주택 공급의 질도 높여야 합니다.

주택 공급 부족 문제는 부동산 시장의 중요한 이슈입니다. 주택 공급 부족이 지속되면 집값과 임대료가 상승하고, 부동산 PF가 부실화되고, 건설업체와 소비자 모두 피해를 입을 수 있습니다. 따라서 정부는 주택 공급 부족 문제를 신속하고 효과적으로 해결하기 위해 시장의 자율성과 경쟁력을 존중하고, 주택 공급의 양과 질을 모두 고려하는 종합적인 대책을 마련해야 합니다.



참고:
역전세난·미분양·PF 부실화 이어… 주택공급 부족론 ‘고개’