고금리 시대, 부동산 투자의 비결은? GAII 2023 부동산 세션 전문가 토론 요약
부동산 투자는 고수익의 가능성과 함께 고위험의 과제를 수반하는 분야입니다. 특히, 고금리 시대에는 부동산 시장의 변화에 민감하게 반응하고, 투자 전략을 적절하게 수립해야 합니다. 그렇다면, 고금리 시대에 어떤 부동산에 투자해야 할까요? 어떤 투자 기회와 위험을 잘 파악하고 대비해야 할까요?
이러한 질문에 답하기 위해, 11월 7일 서울 포시즌스 호텔에서 열린 글로벌 대체투자콘퍼런스 (GAII 2023)에 참여한 부동산 전문가들의 토론을 요약해 보았습니다. GAII 2023은 세계적인 대체자산운용사들과 국내외 투자자들이 모여 대체투자의 최신 트렌드와 전망을 공유하는 국내 최대 규모의 대체투자 콘퍼런스입니다. 이번 콘퍼런스에서는 부동산 세션을 통해 고금리 시대에 부동산 투자를 위한 전문가들의 조언과 인사이트를 들어볼 수 있었습니다.
이 글에서는 부동산 세션의 주요 내용을 다음과 같은 소제목으로 정리하였습니다.
- 고금리 시대, 부동산 투자의 새로운 패러다임
- 프리미엄 오피스 vs 세컨더리 오피스, 어디에 투자할 것인가?
- 로지스틱스와 데이터센터, 부동산 투자의 새로운 트렌드
- 선제적 실탄 확보와 옥석 가리기, 부동산 투자의 필수 조건
이 글이 부동산 투자에 관심이 있는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
고금리 시대, 부동산 투자의 새로운 패러다임
최근 글로벌 금융시장에서 고금리 기조가 강화되고 있습니다. 미국 연방준비제도(Fed)가 테이퍼링을 시작하고, 금리 인상 시점을 앞당길 가능성이 커지면서, 다른 국가들도 금리를 인상하거나 인상할 준비를 하고 있습니다. 이러한 상황은 부동산 시장에도 큰 영향을 미칩니다. 고금리는 부동산 가격을 하락시키고, 부동산 투자에 필요한 자금 조달을 어렵게 만듭니다. 특히, 부동산 투자에 레버리지를 많이 사용하는 개발업자들은 리파이낸싱 위험에 직면하게 됩니다.
레버리지(Leverage)
자산투자로부터의 수익 증대를 위해 차입자본(부채)을 끌어다가 자산매입에 나서는 투자전략을 총칭하는 말이다.(출처:상식으로 보는 세상의 법칙:경제 편)
리파이낸싱(Refinancing)
보유한 부채를 상환하기 위해 다시 자금을 조달하는 금융거래의 한 형태. 재대출, 재융자 등으로도 불린다. 통상적으로 1) 자신이 보유한 대출보다 더 나은 금리를 적용받을 수 있는 대출이 존재하거나, 2) 여러 건의 채무를 하나로 통합할 때, 3) 만기 등을 조절하여 매월 상환액을 줄이거나 4) 변동금리에서 고정금리로 전환을 통해 위험을 줄이고자 할 때, 5) 담보로 한 자산의 가격 상승으로 인한 차입한도 증가분을 현금화할 때 많이 활용된다.(출처:두산백과)
하지만, 모든 부동산이 고금리의 부정적 영향을 동일하게 받는 것은 아닙니다. 부동산 펀더멘탈이 견고하고, 장기적으로 활용가능한 고품질 자산은 가격이 매력적인 수준까지 낮아질 수 있습니다. 이는 부동산 투자에 있어서 흔히 볼 수 없는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 브룩필드자산운용의 앤드루 뷰익 전무 겸 동아시아 대표는 “40년 이상 부동산에 투자해 왔는데, 1990년대 이후 가장 큰 기회가 될 것”이라고 말했습니다.
그렇다면, 고금리 시대에 어떤 부동산에 투자해야 할까요? 전문가들은 프리미엄 오피스, 로지스틱스, 데이터센터 등을 추천하고 있습니다. 이들은 코로나19로 인해 변화된 사회·경제 환경에 적응하고, 미래에도 수요가 지속될 것으로 예상되는 부동산입니다. 반면, 세컨더리 오피스, 소매, 호텔 등은 공실률이 높아지고, 가치가 하락할 가능성이 높습니다.
프리미엄 오피스 vs 세컨더리 오피스, 어디에 투자할 것인가?
코로나19 이후, 사무실 환경이 크게 달라졌습니다. 재택근무와 비대면 업무가 확산되면서, 기업들은 사무실의 크기와 위치를 재고하고 있습니다. 이는 부동산 시장에서도 영향을 미치고 있습니다. 전문가들은 사무실 부동산을 프리미엄 오피스와 세컨더리 오피스로 구분하고 있습니다. 프리미엄 오피스란 주요 대도시 도심지에 위치하고, 최신 시설과 편의시설을 갖춘 고급 사무용 빌딩을 말합니다. 세컨더리 오피스란 교외나 외곽지역에 위치하고, 낡거나 저품질의 사무용 빌딩을 말합니다.
전문가들은 프리미엄 오피스에 투자하는 것을 권장하고 있습니다. 프리미엄 오피스는 임대료가 높고, 공실률이 낮습니다. 또한, 기업들이 사무실을 축소하더라도, 프리미엄 오피스를 선호하고, 경쟁력 있는 입지와 브랜드 가치를 유지할 것으로 예상됩니다. 티케하우캐피털의 피에르 바퀴어 부동산 부문 공동대표는 “뉴욕 맨해튼 서부에 위치한 프리미엄 입지의 사무용 빌딩 2채가 2년 정도 시차를 두고 임대됐는데, 임대료 차이가 30% 정도 올랐다”며 프리미엄 입지의 중요성을 강조했습니다.
반면, 세컨더리 오피스는 투자를 피하는 것이 좋습니다. 세컨더리 오피스는 임대료가 낮고, 공실률이 높습니다. 또한, 기업들이 사무실을 이전하거나 폐쇄하면서, 세컨더리 오피스의 수요가 줄어들 것으로 예상됩니다. 바퀴어 공동대표는 “프리미엄 오피스를 제외한 교외의 세컨더리 오피스는 서서히 소멸하고, 결국 대지 (땅) 자체의 가치만 남게 될 것”이라고 전망했습니다.
로지스틱스와 데이터센터, 부동산 투자의 새로운 트렌드
코로나19로 인해 온라인 쇼핑과 클라우드 컴퓨팅의 수요가 급증하고 있습니다. 이는 물류와 데이터 처리에 관련된 부동산의 수요도 증가시키고 있습니다. 로지스틱스란 물품의 운송과 보관을 위한 시설을 말합니다. 데이터센터란 인터넷 서비스를 제공하기 위한 컴퓨터와 통신장비를 설치한 시설을 말합니다.
전문가들은 로지스틱스와 데이터센터에 투자하는 것을 권장하고 있습니다. 로지스틱스와 데이터센터는 코로나19로 인해 변화된 소비와 업무 패턴에 적응하고, 미래에도 수요가 지속될 것으로 예상되는 부동산입니다. 또한, 로지스틱스와 데이터센터는 임대료가 높고, 공실률이 낮으며, 장기적인 임대 계약과 재계약률이 높아 안정적인 수익을 보장합니다. 반면, 소매, 호텔, 오피스 등은 공실률이 높아지고, 가치가 하락할 가능성이 높습니다.
컬리어스의 보고서에 따르면, 국내 로지스틱스 시장의 규모는 2020년 약 2조 7천억 원에서 2025년에 약 3조 9천억 원으로 성장할 것으로 전망됩니다. 이는 연평균 8.4%의 성장률을 나타냅니다.
국내 데이터센터 시장의 규모는 2021년 약 5조 원에서 2027년에 약 8조 원으로 성장할 것으로 예상됩니다. 이는 연평균 6.7%의 성장률을 나타냅니다.
국내 로지스틱스와 데이터센터 시장에는 다양한 투자자들이 관심을 보이고 있습니다. 통신사, 포털사, 자산운용사, 건설사, 해외 연기금, 사모펀드 등이 로지스틱스와 데이터센터의 개발, 운영, 투자에 참여하고 있습니다. 특히, 해외 연기금과 사모펀드는 국내에 초대형 데이터센터를 설립하거나 지분을 인수하는 등의 방식으로 투자를 확대하고 있습니다.
컬리어스의 조성욱 전무는 “로지스틱스와 데이터센터는 상업용 부동산의 주요한 섹터로 부상하면서 국내 운용사 및 리츠 (REITs)에서 로지스틱스와 데이터센터를 기반으로 하는 투자상품 개발을 모색하고 있다”라고 평가했습니다. 또한, “로지스틱스와 데이터센터는 기존의 오피스, 리테일, 물류대비 더 높은 수익률을 기대할 수 있고 좀 더 안정적인 포트폴리오 투자 확대 및 다변화를 누릴 수 있다”라고 강조했습니다.
선제적 실탄 확보와 옥석 가리기, 부동산 투자의 필수 조건
고금리 시대에 부동산 투자를 성공적으로 하려면, 선제적 실탄 확보와 옥석 가리기가 필요합니다. 선제적 실탄 확보란, 부동산 투자에 필요한 자금을 미리 마련하고, 금리 상승에 대비하는 것을 말합니다. 옥석 가리기란, 부동산 시장에서 가치가 있는 자산을 찾아내고, 경쟁자들보다 먼저 투자하는 것을 말합니다.
전문가들은 선제적 실탄 확보와 옥석 가리기를 위해, 다음과 같은 조언을 해주고 있습니다.
- 부동산 투자에 필요한 자금은 자기 자본을 최대한 활용하고, 외부자금은 최소한으로 사용하라. 레버리지를 많이 사용하면, 금리 상승에 따른 부채 부담이 커지고, 리파이낸싱 위험에 노출될 수 있다.
- 부동산 투자의 수익률은 장기적으로 보아야 한다. 단기적인 가격 변동에 흔들리지 말고, 장기적인 가치 증가와 안정적인 수입을 목표로 하라.
- 부동산 투자의 대상은 펀더멘탈이 견고하고, 미래에도 수요가 지속될 것으로 예상되는 자산을 선택하라. 프리미엄 오피스, 로지스틱스, 데이터센터 등이 좋은 예이다.
- 부동산 투자의 시점은 시장의 하락기에 맞추라. 시장이 하락하면, 고품질 자산의 가격이 매력적인 수준까지 낮아질 수 있다. 이때, 선제적으로 자금을 확보하고, 경쟁자들보다 빠르게 투자하라.
고금리 시대에 부동산 투자를 하려면, 부동산 시장의 변화에 민감하게 반응하고, 투자 전략을 적절하게 수립해야 합니다. 전문가들은 고품질 자산을 선별하고, 선제적 실탄 확보와 옥석 가리기를 통해 투자 기회를 잡으라고 조언합니다. 특히, 프리미엄 오피스, 로지스틱스, 데이터센터 등은 코로나19로 인해 변화된 사회·경제 환경에 적응하고, 미래에도 수요가 지속될 것으로 예상되는 부동산입니다. 이들은 임대료가 높고, 공실률이 낮으며, 장기적인 임대 계약과 재계약률이 높아 안정적인 수익을 보장합니다.
이상으로, 고금리 시대에 부동산 투자를 위한 전문가 토론의 내용을 요약해 보았습니다. 이 글이 부동산 투자에 관심이 있는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
참고
돈 몰리는 국내 데이터센터 시장, 부동산 업계 新 투자처로 부상
한국 데이터센터 새로운 투자 섹터로 부상!.. 컬리어스, '한국 데이터센터 시장' 조사보고서 발표
“향후 몇 년, 1990년대 이후 부동산 투자에 가장 매력적인 시기“
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