전세사기 피해자 지원 특별법, 무이자 대출부터 우선매수권까지

전세사기 피해자 지원 특별법, 무이자 대출부터 우선매수권까지

 

 

 
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2023년 5월 25일 국회 본회의에서 의결되고 2023년 6월 1일부터 시행된 법률입니다. 전세사기 특별법은 어떤 내용이고, 어떤 요건을 충족해야 피해자로 인정받을 수 있을까요?
 
이번 글에서는 전세사기 특별법의 주요 내용과 적용 대상, 그리고 피해자들이 알아두어야 할 점에 대해 알아보겠습니다.

 

전세사기 특별법의 주요 내용

전세사기 특별법은 전세 사기로 인한 피해를 최소화하고, 피해자들의 주거 안정과 보증금 회수를 돕기 위한 법률입니다. 이 법은 2년간 한시적으로 시행되며, 6개월마다 국토교통위원회에 보고를 통해 부족한 부분을 보완하거나 적용 기간을 연장할 수 있습니다. 전세사기 특별법에는 다음과 같은 내용이 담겨 있습니다.
 

전세 사기 피해자에게 최우선변제금만큼 무이자 대출 지원
전세 사기 피해자에게 최우선변제금만큼 무이자 대출 지원이란 전세 사기 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 최우선변제금을 받을 수 없는 경우 정부가 변제금만큼 최장 10년간 무이자 대출을 해주는 지원책입니다. 이는 전세 사기 피해자들이 새로운 전셋집을 구할 때 필요한 금액을 부담하기 어려운 경우를 돕기 위한 조치입니다. 무이자 대출은 피해자들이 새 전셋집을 얻을 때 이용할 수 있으며, 가구당 2억 4천만 원까지 대출이 가능합니다. 무이자 대출은 기존의 연소득 7천만 원 (부부합산) 제한도 없애는 방안을 검토하고 있습니다. 무이자 대출을 받으려면 전세 사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 전세 사기 피해자로 인정되어야 합니다.

 

전세 사기 피해자에게 우선매수권 부여
전세 사기 피해자에게 우선매수권 부여란 전세 사기 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다. 이는 전세 사기 피해자들이 주거권을 보호하고 재산적 손실을 최소화하기 위한 조치입니다. 우선매수권은 특별법에 따른 전세 사기 피해자로 인정된 경우에만 부여되며, 임차인 또는 한국토지주택공사 (LH)가 행사할 수 있습니다. 우선매수권을 행사하려면 낙찰가격이 낮을수록 유리하며, 자신의 보증금을 낙찰대금과 상계할 수 있습니다. 우선매수권을 LH에 양도하면 해당 주택에 싼 임대료로 장기 거주할 수 있습니다.


전세 사기 피해자의 신용불량 방지
전세 사기 피해자의 신용불량 방지란 전세 사기 피해자로 인정되면 최장 20년간 전세대출금 무이자 분할 상환이 가능하고, 연체 정보 등록·연체금 부과도 면제되는 제도입니다. 이는 전세 사기 피해자들이 대출금을 상환하지 못해 신용불량자로 전락하는 것을 막기 위한 조치입니다. 대출금은 보증기관이 대위 변제한 후 채무자와 분할상환 계획 등을 논의하게 됩니다.


전세 사기 피해자의 경·공매 원스톱 대행 서비스
전세 사기 피해자의 경·공매 원스톱 대행 서비스란 주택도시보증공사 (HUG)가 전세 사기 피해자들의 경·공매를 대행해 주는 서비스입니다. 이 서비스는 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 시행되는 제도로, 정부가 경·공매 비용의 70%를 부담하고, 지원 대상 피해자의 보증금 범위를 최대 5억 원으로 확대합니다. 이 서비스를 이용하면 전세 사기 피해자들은 경·공매 과정에서 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
 

 

조세 채권 안분
조세 채권 안분이란 전세사기 임대인이 보유했던 주택에 체납 국세를 쪼개 배분하는 것입니다. 이렇게 하면 정부가 체납 세금을 여러 피해 주택에서 나누어 가져간 뒤, 피해자들이 미반환 보증금을 일부라도 회수할 수 있게 됩니다. 이는 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 처음으로 시행되는 제도입니다.



 

전세사기 특별법의 적용 대상

전세사기 특별법은 다음과 같은 요건을 충족하는 피해자들에게 적용됩니다.
 

대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
대항력이란 임차인이 임대인과 계약을 체결하고 주택에 입주한 후, 제3자에게 그 사실을 알린 경우에 제3자가 임차인의 권리를 침해할 수 없다는 법적 보호를 말합니다. 확정일자란 임차인이 주택을 빼앗기지 않고 살 수 있는 기간을 말합니다.
 

임차주택에 대한 경·공매 (집행권원 포함)가 진행 중인 경우
경매란 재판부가 재산을 압류한 후, 공개적으로 매각하는 절차를 말합니다. 공매란 세무서 등 행정기관이 체납된 세금 등을 징수하기 위해 압류한 재산을 공개적으로 매각하는 절차를 말합니다. 집행권원이란 재판부나 행정기관이 재산을 압류하거나 가압류할 수 있도록 하는 문서를 말합니다.
 

 

면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택
면적은 85㎡ 이하, 보증금은 5억 원 이하, 월세는 100만 원 이하인 주택을 말합니다.

 
수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우
임대인이 의도적으로 전세금을 빼돌리거나, 다른 사람과 이중계약을 체결하거나, 신탁계약을 위반하거나, 무자본 갭투기를 하거나, 근린생활시설로 전세계약을 체결한 경우 등을 말합니다.
 

다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우
같은 건물이나 단지 내에서 여러 명의 피해자가 발생하거나 발생할 가능성이 높은 경우를 말합니다.
 

보증금의 상당액이 미반환 될 우려가 있는 경우
보증금의 50% 이상이 미반환 될 가능성이 높은 경우를 말합니다.


 

전세사기 특별법으로 지원받기 위한 절차

전세사기 특별법으로 지원받기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.

 

1. 지방자치단체에 피해 사실 조사를 신청
전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 먼저 거주하는 지역의 시·군·구청에 피해 사실 조사를 신청해야 합니다. 신청서와 임대차 계약서, 입주증명서, 확정일자 증명서 등의 서류를 제출하면 됩니다.

 

2. 지방자치단체가 피해 사실 조사를 실시
지방자치단체는 피해 사실 조사를 신속하게 실시하고, 피해자 결정 신청을 국토교통부에 제출합니다. 지방자치단체는 피해자 결정 신청을 받은 날로부터 30일 이내에 조사를 마쳐야 합니다.

 

3. 국토교통부가 피해자 결정 신청을 심의
국토교통부는 전세사기피해지원위원회를 구성하여 피해자 결정 신청을 심의합니다. 위원회는 분과위원회와 전체회의로 구성되며, 분과위원회에서 사전심의를 하고, 전체회의에서 최종 의결합니다. 위원회는 피해자 결정 신청을 받은 날로부터 30일 이내에 의결해야 합니다.

 

4. 국토교통부가 피해자로 결정하고 통보
국토교통부는 위원회의 의결에 따라 피해자로 결정하고, 그 결과를 지방자치단체와 피해자에게 통보합니다. 피해자로 결정된 경우, 정부가 제공하는 무이자 대출, 우선매수권 부여, 경·공매 원스톱 대행 서비스 등의 지원을 받을 수 있습니다.

 

전세사기 특별법으로 지원받을 때 주의할 점

전세사기 특별법으로 지원받을 때 주의할 점은 다음과 같습니다.
 

신청 기한을 놓치지 않도록 하세요
전세사기 특별법은 2년간 한시적으로 시행되므로, 법 시행일로부터 2년 이내에 피해 사실 조사를 신청해야 합니다. 또한 경·공매가 진행되는 경우, 경매 개시결정일 또는 공매 개시공고일로부터 30일 이내에 신청해야 합니다.
 

필요한 서류를 준비하세요
피해 사실 조사를 신청할 때는 임대차 계약서, 입주증명서, 확정일자 증명서 등의 서류를 제출해야 합니다. 또한 경·공매가 진행되는 경우, 집행권원이나 경매 개시결정서 등의 서류도 필요합니다. 서류가 미비하면 심사가 지연되거나 거절될 수 있으므로 주의하세요.
 

상환 의무를 준수하세요
정부가 제공하는 무이자 대출은 상환 의무가 있습니다. 즉, 피해자가 보증금을 회수하거나, 주택을 매도하거나, 재임대하거나, 재건축에 참여하거나, 다른 주택을 취득하거나, 사망하거나, 해외이주하는 경우에는 대출금을 상환해야 합니다. 상환 의무를 위반하면 연체금이 부과될 수 있으므로 주의하세요.


 

마무리

전세사기 특별법은 전세 사기로 인한 피해를 최소화하고, 피해자들의 주거 안정과 보증금 회수를 돕기 위한 법률입니다. 이 법은 2년간 한시적으로 시행되며, 6개월마다 국토교통위원회에 보고를 통해 부족한 부분을 보완하거나 적용 기간을 연장할 수 있습니다.

전세사기 특별법으로 지원받기 위해서는 특정한 요건을 충족하고, 지방자치단체와 국토교통부의 심사를 거쳐야 합니다. 전세사기 특별법으로 지원받을 때는 신청 기한, 필요한 서류, 상환 의무 등을 주의해야 합니다. 전세사기 특별법은 전세 사기로 인한 피해자들에게 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다.
 
 
 

참고:
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