월세 보증금과 월 임대료 계산 방법 2023 - 전문가가 알려주는 실무 팁

월세 보증금과 월 임대료 계산 방법 2023 - 전문가가 알려주는 실무 팁

이번에는 월세 보증금과 월 임대료 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. 월세 보증금은 임대차 계약 시 임대인에게 지불하는 일종의 담보금이고, 월 임대료는 매월 임대인에게 지불하는 차임입니다. 월세 보증금과 월 임대료는 임대차 계약의 형태와 조건에 따라 달라집니다. 예를 들어, 전세에서 월세로 전환하거나, 반대로 월세에서 전세로 전환하거나, 보증금과 월세를 조정하거나 인상하는 경우에는 적정한 금액과 비율을 계산해야 합니다. 이러한 계산 방법은 법률과 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 참고하는 것이 중요합니다.

 

이 글에서는 다음과 같은 내용을 다루겠습니다.

• 전월세 전환율이란 무엇인가?
• 전월세 전환율의 한도와 산정 방법은 어떻게 되는가?
• 전월세 전환율의 현황과 추이는 어떻게 되는가?
• 실무에서 사용하는 보증금과 월 임대료의 계산 방식은 어떻게 되는가?
• 임대료 인상률을 적용하여 보증금과 월 임대료를 증액하는 방법은 어떻게 되는가?

1. 전월세 전환율이란 무엇인가?

 

전월세 전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임인 월 임대료로 전환하는 경우의 비율을 말합니다.

전월세 전환율 = ((월세 x 12) / (전세금 - 월세 보증금)) x 100

일반적으로 전월세 전환율에 5.0%에 적용합니다.

출처: 우리집 변호사

전월세 전환율은 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 때 전세를 반전세나 월세로 전환하는 경우 적용되며, 신규계약에는 적용되지 않습니다. 반대로 월세의 전부 또는 일부를 보증금으로 전환할 때는 적용되지 않지만, 전환하려는 보증금의 적정성을 판단하기 위한 참고기준으로 사용됩니다.

2. 전월세 전환율의 한도와 산정 방법은 어떻게 되는가?

전월세 전환율은 대출금리와 경제여건 등을 고려해 정한 비율과 한국은행 기준금리에 일정 이율을 더하거나 곱한 비율 중 작은 것을 한도로 합니다. 이 한도는 주택과 상가에 따라 다르게 적용됩니다.

주택의 경우, 「주택임대차보호법」에 따라 전월세 전환율의 한도는 다음과 같습니다.

• MIN [한국은행 기준금리 + 2%, 10%]

즉, 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율과 10% 중 작은 것이 전월세 전환율의 한도입니다. 예를 들어, 현재 한국은행 기준금리가 1.25%라면, 전월세 전환율의 한도는 3.25%입니다.

상가의 경우, 「상가건물임대차보호법」에 따라 전월세 전환율의 한도는 다음과 같습니다.

• MIN [한국은행 기준금리 X 4.5, 12%]

즉, 한국은행 기준금리에 4.5를 곱한 비율과 12% 중 작은 것이 전월세 전환율의 한도입니다. 예를 들어, 현재 한국은행 기준금리가 1.25%라면, 전월세 전환율의 한도는 5.625%입니다.

3. 전월세 전환율의 현황과 추이는 어떻게 되는가?

전월세 전환율의 현황과 추이는 임대차 시장의 상황과 금리 변동에 따라 달라집니다. 일반적으로 금리가 낮을수록 전월세 전환율이 높아지고, 금리가 높을수록 전월세 전환율이 낮아집니다. 또한 임대차 수요와 공급의 균형에 따라서도 변화할 수 있습니다.

전국적인 주택과 오피스텔의 전월세 전환율 현황은 한국감정원에서 매월 발표하는 「전국주택가격동향조사」와 「오피스텔가격동향조사」에서 확인할 수 있습니다. 이 조사에 따르면, 2023년 1월 기준으로 주택의 평균 전월세전환율은 3.13%, 오피스텔의 평균 전월세전환율은 3.23%입니다. 이는 지난해 같은 기간보다 각각 0.02% p와 0.01% p 하락한 수치입니다.

한국은행에서 공시하는 기준금리는 임대차 계약 시 적용되는 법정 최고 전월세전환율을 결정하는 중요한 요소입니다. 한국은행에서는 매달 금통위를 개최하여 기준금리를 결정하고 공시합니다. 현재 기준금리는 2023년 1월 13일에 결정된 1.25%로, 지난해 같은 기간보다 동일하게 유지되었습니다.

 

4. 실무에서 사용하는 보증금과 월 임대료의 계산 방식은 어떻게 되는가?

실무에서는 보증금과 월 임대료의 계산 방식에 다양한 방법이 있습니다. 여기서는 가장 일반적으로 사용되는 두 가지 방법을 소개하겠습니다.

전월세 전환율을 이용한 방법
이 방법은 전월세 전환율을 이용하여 보증금과 월 임대료의 비율을 결정하는 방법입니다. 예를 들어, 보증금 1억 원에 월 임대료 50만 원인 계약에서 전월세 전환율이 5%라면, 보증금을 2천만 원 줄이고 월 임대료를 10만 원 늘리는 것입니다. 이렇게 하면 보증금과 월 임대료의 비율이 동일하게 유지됩니다.

이 방법의 장점은 계산이 간단하고 명확하다는 것입니다. 단점은 전월세 전환율이 고정되어 있지 않고 변동될 수 있다는 것입니다. 따라서 시장 상황에 따라 적절한 전월세 전환율을 선택해야 합니다.

출처: 우리집 변호사

연간 수익률을 이용한 방법
이 방법은 연간 수익률을 이용하여 보증금과 월 임대료의 비율을 결정하는 방법입니다. 예를 들어, 보증금 1억 원에 월 임대료 50만 원인 계약에서 연간 수익률이 6%라면, 보증금을 2천만 원 줄이고 월 임대료를 얼마나 늘려야 할지 계산하는 것입니다. 이렇게 하면 연간 수익률이 동일하게 유지됩니다.

이 방법의 장점은 시장 금리와 연동되어 보다 합리적인 비율을 산정할 수 있다는 것입니다. 단점은 계산이 복잡하고 주관적일 수 있다는 것입니다. 따라서 적절한 연간 수익률을 선택해야 합니다.

연간 수익률을 이용한 보증금과 월 임대료의 계산 공식은 다음과 같습니다.

보증금 x 연간 수익률 = 월 임대료 x 12

예를 들어, 보증금 1억 원에 월 임대료 50만 원인 계약에서 연간 수익률이 6%라면, 보증금을 2천만 원 줄이고 월 임대료를 얼마나 늘려야 할지 계산해 보겠습니다.

80,000,000 x 0.06 = X x 12
X = (80,000,000 x 0.06) / 12
X = 400,000

따라서 월 임대료를 40만 원 늘려야 합니다.

 

5. 임대료 인상률을 적용하여 보증금과 월 임대료를 증액하는 방법은 어떻게 되는가?

임대차 계약기간 중 또는 계약갱신 시에는 임대인과 임차인 사이에 합의된 인상률에 따라 보증금과 월 임대료를 증액할 수 있습니다. 인상률은 임대차 계약서에 명시되어 있거나, 별도의 합의가 없는 경우에는 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물임대차보호법」에 따라 적용됩니다.

주택의 경우, 「주택임대차보호법」에 따라 인상률은 다음과 같습니다.

• 전세: 전세금의 5% 이내
• 월세: 월 임대료의 5% 이내

상가의 경우, 「상가건물임대차보호법」에 따라 인상률은 다음과 같습니다.

• 전세: 전세금의 10% 이내
• 월세: 월 임대료의 10% 이내

인상률을 적용하여 보증금과 월 임대료를 증액하는 방법은 간단합니다. 보증금이나 월 임대료에 인상률을 곱하고 더하면 됩니다. 예를 들어, 보증금 1억 원에 월 임대료 50만 원인 계약에서 인상률이 5%라면, 보증금과 월 임대료를 각각 얼마나 증액할지 계산해 보겠습니다.

• 보증금: 보증금 + (보증금 x 인상률) = 100,000,000 + (100,000,000 x 0.05) = 105,000,000

• 월 임대료: 월 임대료 + (월 임대료 x 인상률) = 500,000 + (500,000 x 0.05) = 525,000

따라서 보증금을 1억 5천만 원으로, 월 임대료를 52만 5천 원으로 증액할 수 있습니다.


이상으로 월세 보증금과 월 임대료 계산 방법에 대해 알아보았습니다. 이 글이 여러분의 임대차 계약에 도움이 되었으면 좋겠습니다.




참고:
전월세 전환율 계산법 2023(보증금 월세 환산액) - 우리 집 변호사